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戴德梁行發(fā)布《2022年四季度北京寫字樓零售市場報告》。報告指出，北京寫字樓市場活躍度雖持續(xù)下滑，但隨著疫情政策的放開，預計從明年二季度開始市場將逐漸恢復正常，市場成交量將迎來大幅提升，零售市場也將迎來快速恢復期。

全市租金水平繼續(xù)下滑，市場吸納量進入負值區(qū)間

2022年全年市場新增供應達42.4萬平方米，較2021年下降32%。受疫情、經濟下行壓力和外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，部分企業(yè)出現(xiàn)縮減面積和退租的現(xiàn)象，北京全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為-11.2萬和-8.8萬平方米?？v觀全年，北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量僅為172,918平方米和3,815平方米，同比分別下降79%和99%。新項目的入市以及市場活躍度的持續(xù)下滑令空置率繼續(xù)上揚，北京全市和五大核心商圈市場空置分別為16.0%和11.1%，分別環(huán)比上升1.4和1.0個百分點，同比上升1.5和1.3個百分點。北京全市租金環(huán)比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米人民幣321.5元，五大核心商圈租金則環(huán)比下降2.4%，同比下降3.7%至每月每平方米人民幣375.1元。

(資料圖)

高科技行業(yè)成交面積大幅減少，生物醫(yī)藥行業(yè)需求增長強勁

四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)繼續(xù)位居成交前三甲，分別占所有行業(yè)總成交面積的43.9%、19.1%和14.1%?？v觀全年，高科技業(yè)占比有所下降，占所有行業(yè)總成交面積的39.3%，較去年全年下降16.2個百分點。而生物醫(yī)藥行業(yè)在國家政策的大力支持下繼續(xù)繁榮，成交占所有行業(yè)總成交面積的6.5%，較去年全年上升2.0個百分點。而從成交類型方面來看，續(xù)約占比在所有成交類型中繼續(xù)上升。2022年全年，續(xù)約占所有成交類型的比例為26%，分別較2021年全年和2020年全年上升6.4個百分點和7.7個百分點。

戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管廉峰哲表示：“預計從明年二季度開始市場將逐漸恢復正常，未來一年，大量的新增供應和下調的租金將為租戶迎來最佳的租賃談判窗口期，市場成交量將迎來大幅提升?！?/p>

戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示：“二十大和中央經濟工作會議均為中國產業(yè)發(fā)展定了基調，未來高端制造業(yè)、生物醫(yī)藥、綠色能源、數(shù)字經濟、科技金融等相關領域仍將成為未來北京寫字樓市場的主要需求來源?！?/p>

北京零售市場將迎來快速恢復期，零售品牌趨于高端化

2022年第四季度，北京零售市場無新項目開業(yè)，全市購物中心總存量維持在1,381萬平方米。本季度市場受到疫情帶來的各方面壓力較大，多個項目推遲開業(yè)時間。值得一提的是，位于王府井商圈的原新燕莎金街購物廣場經過升級改造后以“喜悅購物中心”重新亮相，項目定位新國潮購物中心，可以說是王府井商圈改造升級中的一個典型代表。

從本季度的新店開業(yè)情況來看，雖然新店開業(yè)數(shù)量明顯減少，但是品牌都趨于高端化，時尚零售及家居類品牌居多。如，瑞士黑科技運動奢侈品牌X-BIONIC中國首家旗艦店入駐北京國貿商城；買手店Dover Street Market Beijing搬入王府井商圈的王府中環(huán)后，也引入了美國潮牌Supreme，這也是該品牌首次通過官方渠道在中國市場銷售；此外，日本宜得利家居本季度在北京開出其在中國內地的第58和59家門店，分別位于北京豐臺區(qū)的銀座和諧廣場及永旺夢樂城。在疫情之下，該品牌在北京落子兩家門店，也說明對北京消費市場的持續(xù)看好。

2023年隨著疫情的全面放開，北京零售市場也將迎來快速恢復期。2022年推遲入市的項目大多招商都已完成，預計都將在2023年上半年投放市場，全年市場或將迎來超過160萬平方米的新增供應。項目的開業(yè)將進一步提升區(qū)域內的商業(yè)配套，激發(fā)區(qū)域內的商業(yè)活力。

戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產部主管孟祎表示：“近期北京啟動了新一輪商圈改造提升行動計劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關村等區(qū)域都是重點推進升級的區(qū)域，預計這些區(qū)域的老舊改造項目及處于停滯狀態(tài)的商業(yè)項目也將逐漸被盤活投放市場，整體市場將迎來提質升級的加速期。”

辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)仍為大宗交易市場主流，自用買家交易活躍

2022年全年北京大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；成交宗數(shù)34宗，同比下降35.8%。從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公是主流業(yè)態(tài)，占全年成交額的77%。從買家類型來看，內資買家的成交額占比85%，而外資買家則對市場表現(xiàn)出了觀望態(tài)勢；自用型買家占比提升，達到48%，其中，TMT、國央企平臺、金融機構買家交易依舊活躍，值得一提的是，生物醫(yī)藥、醫(yī)美行業(yè)及出版社、行業(yè)協(xié)會可以說是今年新生自用型買家的代表，表現(xiàn)較為亮眼。隨著公募REITs的擴容，資本信心也在逐漸增強。此外，標準廠房、專業(yè)產業(yè)園、長租公寓及商辦業(yè)態(tài)等也將會收到投資人關注。

戴德梁行北區(qū)資本市場部執(zhí)行董事楊蕾表示：“疫情政策放開后，投資機構差旅考察將不再受限，預計明年上半年大宗交易市場將會出現(xiàn)一個小爆發(fā)。”

工業(yè)廠房租金穩(wěn)定增長，高端產業(yè)園區(qū)需求仍然旺盛

截至2022年底，北京市產業(yè)園總存量達到3345萬平方米，其中北京全市工業(yè)廠房園區(qū)存量約913.5萬平方米，從土地出讓情況來看，新增供應主要集中在亦莊及大興區(qū)域；從租金來看，工業(yè)廠房市場全含平均租金達到2.8元/平方米/天，受高精尖產業(yè)政策驅動，間接抵消了近幾年的疫情影響，廠房租金為小幅波動上漲態(tài)勢，整體保持穩(wěn)定；從近幾年的空置率變化來看，北京生產廠房空置率持續(xù)降低，在北京市減量發(fā)展政策和高精尖產業(yè)發(fā)展的影響之下，空置率或將進一步降低。2022年，產業(yè)園的新增供應有所減少，租金逐漸回暖，隨生物醫(yī)藥行業(yè)的迅速發(fā)展，高端產業(yè)園區(qū)需求仍然較為旺盛。