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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(相關(guān)資料圖)

一

Q:

我和愛人都是拆遷戶，我家在西紅門有兩套兩居，父母在采育有個(gè)院子養(yǎng)老。這兩套都有房本，不過覺得總價(jià)沒達(dá)預(yù)期，且也不大需要資金，所以沒有賣。媳婦家在鴻博家園有四套房，都沒有房本，這里位置其實(shí)不差，只是基本沒啥配套，總想出手，但房價(jià)實(shí)在太低覺得以后有房本后現(xiàn)在會(huì)太虧。

現(xiàn)在我和媳婦孩子在白紙坊住，有小三百的貸款，不過月供無壓力，還在雄安新區(qū)投資了一套安置房，坐等政策撈一筆。房子到是不少，但現(xiàn)在住的毫無品質(zhì)可言，孩子現(xiàn)在四年級(jí)，越來越大了，也需要個(gè)大些的房子享受一下生活，雖然不是很著急，但也要提前做準(zhǔn)備了。就想問問您，這種情況怎么統(tǒng)籌一下比較好呢？

媳婦開始就想在附近買，可現(xiàn)在菜市口附近好些的房子都太貴了，都賣了換一套覺得太不值當(dāng)，所以就想等孩子大些在附近租一套好的，不過一個(gè)月起碼得兩萬房租，覺得也不值，又或者回西紅門禮域府買個(gè)大的（因?yàn)槭俏骷t門人，覺得禮域府確實(shí)不錯(cuò)），只是孩子將來一定在西城上學(xué)，上學(xué)又有些不方便了，很糾結(jié)！看看您能給支支招嗎？

A：

1、西紅門是幾隊(duì)的房??？也沒什么，都是老房了，保值不吃虧，基本都是跟隨大盤，就是也占不到什么便宜而已。

鴻博的留著吧，沒房本賣的話吃虧，至少虧20%，不缺錢的話沒必要。當(dāng)然就算賣掉，今后要是反悔的話也能要回來。畢竟這種交易不合法，法院肯定支持合同無效，只是一般會(huì)判一些給買家的賠償。

2、這也談不上什么統(tǒng)籌，就西紅門的這兩套能置換。但買菜市口的話可是學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在入學(xué)高峰期正是溢價(jià)高的時(shí)候，居住的性價(jià)比可不高。

不過如果租的是2萬的房子，那要換就買這種的，估計(jì)售價(jià)在1800萬左右吧，相對(duì)性價(jià)比倒合適。也就是溢價(jià)低點(diǎn)兒，就算到了入學(xué)低谷期也穩(wěn)妥一些?？纯此暮仙显海邮?000萬左右吧，屬于還不錯(cuò)的，租金好像至少2.5萬，或以上，挺好的。

3、買禮域府也行啊，保值挺好的，肯定不落后大盤，是否能超出說不好，反正不虧。但居住就看自己了，這外人不好建議。

僅供參考。

二

Q:

情況如下：1.京內(nèi)首套但是有貸款記錄；2. 工作地點(diǎn)為學(xué)院路事業(yè)編；3. 已婚未育，預(yù)計(jì)5年才會(huì)考慮備孕；4. 目前看中五道口西王莊一套商品房，57平米兩居635萬，5層，東南北全明格局，東側(cè)窗戶正對(duì)地鐵，靠近小區(qū)東側(cè)小門，出門即是地鐵五道口站。

考慮因素：1. 距離我的單位非常近；2. 五道口地鐵站北有清河、南有北京北，父母來京方便；3. 樓層高、房齡久、有噪音，后期不好置換出手。

A：

1、這我不好建議吧，都具體到房源了，那只有中介才能最熟悉情況。我一般只能籠統(tǒng)的從小區(qū)保值角度說，具體房源在沒到現(xiàn)場的情況下看戶型圖都沒用。

2、如果是自住為主那就合適唄，學(xué)院路學(xué)區(qū)溢價(jià)不算高，從居住來講算是在海淀性價(jià)比相對(duì)高的。不過這是635萬，在海淀也算占坑兒房。我估計(jì)這套房也就能租個(gè)7000多，那租售比在800多，溢價(jià)率也不算太低了，20%以上，比平均值略低一些。

3、其他沒什么，不是頂樓就不算硬傷。邊戶，明廳那就彌補(bǔ)了不足。房齡也不算什么，海淀老房有的是。西王莊是清華和其他部委的老公房，社區(qū)氛圍挺好的，也有可能加電梯。也就是噪音是問題，將來出手時(shí)別讓在早晚高峰期看房不就得了，晚上看房，聽不見噪音就不算。

4、總之就是一個(gè)考慮好溢價(jià)的問題就行，在本學(xué)區(qū)內(nèi)不算低。不過我這都是估的，未必準(zhǔn)確，讓當(dāng)?shù)刂薪樵u(píng)估租金給算算就行。其他沒什么，普通的房產(chǎn)。

僅供參考。

三

Q:

獨(dú)子，2019年大學(xué)畢業(yè)去亦莊工作，無戶口有暫住證，3年社保，單身住單位宿舍。我想賣了老家陜西省咸陽市區(qū)的2套房子盡早為他在亦莊買房上車，以解決他自住和婚戀問題。到處打聽沒弄明白，目前有無購房資格？如無，想問有什么曲線上車的辦法嗎？可憐天下父母心，只能麻煩你了。

A：

1、3年社保，還需要兩年才有購房資格。但既然是有穩(wěn)定工作，這單位是不是就能辦工居證啊。讓孩子問問，能辦就盡快，工居證等同于北京戶口，辦好了就能買房。如果單位不能辦就得找代辦的，時(shí)間長，一般需要十個(gè)月到一年時(shí)間，費(fèi)用之前是十萬左右，現(xiàn)在估計(jì)差不多吧。

2、其他曲線的話一是公司形式，但這不能貸款，而且要求高也稅費(fèi)高，還得每年交房產(chǎn)稅。一般都是房子多的才值當(dāng)，一套房的成本有點(diǎn)兒高。

3、再有一個(gè)就是用結(jié)婚的形式，算不上違法屬于違背公序良俗，不建議，對(duì)搞對(duì)象結(jié)婚也有影響。再一個(gè)是“代持”，這就是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大了，只能是盡量的用各種手段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而且費(fèi)用也相對(duì)較高。其他的沒什么合適的，都是風(fēng)險(xiǎn)更大的。

4、總之，如果等社保的話需要兩年，工作居住證需要一年。如果單位能辦的話現(xiàn)在就去辦，我不知道亦莊的規(guī)則，應(yīng)該比其他區(qū)相對(duì)方便。

僅供參考。

四

Q:

10年前在通州買了套房，目前市值310左右，還有80貸款沒還。由于這兩年又購置了一套50年商產(chǎn)，手里基本沒有現(xiàn)金。這些天有身邊人從天通苑換東城為孩子上學(xué)，我有些焦慮。想把通州的房子換到朝陽區(qū)農(nóng)光里可上陳分勁松校區(qū)，靜安里可上清附朝陽學(xué)校，望京花家北里94中。這三個(gè)板塊的老房望京高些，靜安里和農(nóng)光里差不多。請(qǐng)問章哥，為小升初從通州換到朝陽值得嗎？如果換這三個(gè)板塊哪個(gè)更合適？

A：

1、朝陽的這三個(gè)不算學(xué)區(qū)房，都沒有溢價(jià)，居住的性價(jià)比都還行。從整體學(xué)區(qū)講是望京的更好些，從保值講自然也是望京，否則不可能這高價(jià)格。但花家地對(duì)口中學(xué)是94中，那小學(xué)的優(yōu)勢(shì)就減少了，所以不算學(xué)區(qū)房。

靜安里是中學(xué)對(duì)口清朝，小學(xué)是朝師附小左家莊吧，也是這性質(zhì)，不是9年一貫，因此也沒溢價(jià)。當(dāng)然，清朝新源里的也沒什么溢價(jià)，但算學(xué)區(qū)房。靜安里的保值那就是中等了，不吃虧不占便宜。

陳經(jīng)綸勁松跟帝景合并了，成績提升，但畢竟也還是勁松啊。所以只有帝景的算學(xué)區(qū)房，可是價(jià)格太高了，動(dòng)輒千萬起。而且朝陽南部的保值普通，略弱于大盤。

2、這談不上什么值不值，就跟外地人放棄老家的安逸到北京打拼似的，值不值??？混的好就值了，混的不好就不值唄。學(xué)區(qū)房一樣，學(xué)習(xí)好就值，甭管跟房子有沒有關(guān)系，學(xué)習(xí)不好就不值，全白折騰。

3、如果換，從房子角度首選望京，從學(xué)校角度看靜安里。這沒標(biāo)準(zhǔn)，看自己重視什么了。我只是列出角度。

僅供參考。

五

Q:

我想賣掉望京大西洋新城三居和石景山趙山二居，共計(jì)大概一千五六百萬。倆個(gè)孩子已經(jīng)高中一男一女，想在東壩或者常營臨近小區(qū)購置兩套五百萬左右的，現(xiàn)在兼顧照顧老人，以后孩子大了一人一套。

另外郊區(qū)懷柔或者順義買個(gè)我們自己休閑自住的?？催^常營保利嘉園和東壩福潤四季，前者臨地鐵，后者有地下車庫（因我們有輛電車希望能安裝充電樁），當(dāng)然這都是小事必須取舍。想請(qǐng)教您兩個(gè)板塊未來的發(fā)展，常營毗鄰回民區(qū)有沒有不利影響，東壩成熟度三年內(nèi)會(huì)不會(huì)趕上常營？

A：

1、那要是我就首選保利嘉園了，但只是處于保值的角度。充電樁這要求太個(gè)性化了，只能自己考量。

2、未來發(fā)展，都是保障房，富潤四季又以安置房為主，那就都不算投資類產(chǎn)品，自住為主，保值一類的只能依靠地段兒。

那富潤四季這地段就普通了，東邊兒緊鄰機(jī)場高速，屬于板塊邊緣，西邊幾乎蓋滿了保障房回遷房，北邊是國管局用地與河道，那這就沒什么發(fā)展空間了。發(fā)展一般就兩項(xiàng)，一是產(chǎn)業(yè)二是配套，如果現(xiàn)有情況不足的話就需要土地儲(chǔ)備，沒土地了也就不好談發(fā)展了。

保利嘉園這兩區(qū)交界的地段兒本來也普通，否則誰會(huì)規(guī)劃保障房啊，政府還留著好地段賣錢呢。但這是理論上的，現(xiàn)實(shí)中幾個(gè)小區(qū)都蓋的不錯(cuò)，交通方便，又有北京像素這么個(gè)神盤，導(dǎo)致小型配套可能是全北京最齊全的了。學(xué)校也挺好，保障房中最高等級(jí)。所以至少到現(xiàn)在的升值不落后。

3、常營回民區(qū)，一共才7000人左右，沒什么不利影響。

4、東壩成熟度趕上常營，三年內(nèi)，有可能唄。但也考慮好，這個(gè)世界是不太公平的，就算整個(gè)板塊的發(fā)展好，內(nèi)部也是在爭奪資源。離各種配套近的搶走最多，邊緣的不是太好搶。別太幻想財(cái)富真的能平均分配，反正之前沒有先例，以后也夠嗆，一般來說都是兩極分化。

僅供參考。

六

Q:

我們賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)后可以拿出首付700萬左右，希望高貸，工作地點(diǎn)奧林匹克公園地鐵站附近。擬自住，通勤大概30分鐘內(nèi)(早晚高峰開車、地鐵或騎車)，最好離地鐵口較近。有生娃計(jì)劃，至少兩居。請(qǐng)您幫忙看看買哪個(gè)板塊較好，有小區(qū)可以推薦嗎？

現(xiàn)在考慮學(xué)區(qū)是否有點(diǎn)早，升學(xué)政策是不是可能有變化，如果能兼顧學(xué)區(qū)當(dāng)然更好，如果不能，自住優(yōu)先，保值增值其次，學(xué)區(qū)第三，以后再換房時(shí)再考慮學(xué)區(qū)，您覺得是不也算合理？

A：

1、自住優(yōu)先，那這還是憑個(gè)人喜好選擇才合適，外人不好建議。這就跟吃飯似的，要求口味優(yōu)先，營養(yǎng)其次，是否為藥膳第三，那就最好自己選了，畢竟每人口味不同。房子也這樣兒，我一般只能從投資角度考慮，自住不合適建議。

2、是否兼顧學(xué)區(qū)得看準(zhǔn)備多少總價(jià)了。700只是首付，而買房一般都是聊總價(jià)預(yù)算，所以還是先談錢吧。如果預(yù)算高，1000多萬吧，那可以兼顧學(xué)區(qū)，朝陽的有些學(xué)區(qū)的大戶型商品房都沒溢價(jià)，正常的居住性價(jià)比。

如果總預(yù)算再高，那就連東西海的都能考慮，萬柳的兩居室不到2000萬的也不少呢。雖然做不到像朝陽似的沒溢價(jià)，但相對(duì)較低，學(xué)區(qū)也好，就算到了入學(xué)低谷期也支撐強(qiáng)。

如果預(yù)算不是太高，那就看孩子什么時(shí)候上學(xué)。這兩年就上的話不得不買，還好幾年呢那就錯(cuò)過高峰期再說。

3、其他我好像沒什么可建議的吧，還是先做預(yù)算吧，這一看就是剛有個(gè)想法，不著急，多考慮一下。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！