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《財經》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

房地產調整期還在繼續(xù)，除北京之外的一線城市樓市價格和成交量開始出現下跌。近日，《財經》新媒體記者從上海、深圳、廣州市場了解到，二手房市場出現了不同程度的價格下降，甚至有個別房源出現降價幾百萬的現象。與此同時，二手房成交量也在不斷下滑。受置換房產資金需求和購房名額限制影響，很多業(yè)主急售二手房，導致其庫存量不斷上升。據不完全統(tǒng)計，廣深二手房在中介的掛牌量近期均突破十萬套。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示，10月上海二手房價格指數環(huán)比首次下跌，而廣州環(huán)比已連跌3個月，深圳環(huán)比連跌5個月。二手房的價格下跌，也引發(fā)了新房的打折促銷戰(zhàn)，甚至在一些區(qū)域出現新房與二手房價格倒掛現象。多位一線城市中介人士向記者透露，目前樓市較為低迷，不少新房價格已低于周邊二手房價格，部分開發(fā)商加大了折扣力度，新盤首推就出現了86折等大額優(yōu)惠。

(資料圖片僅供參考)

在業(yè)內人士看來，一線城市尤其廣州、深圳因疫情反復和二手房指導價出臺，疊加本地需求不足，導致二手房價格走低、新房打折促銷頻繁，進一步遏制了投機需求。另外，“賣一買一”免個稅等新政出臺，也在降低購房成本，刺激置換需求釋放。從長期來看，一線城市住宅將回歸居住屬性，剛需改善的需求更好得到滿足，部分稀缺住宅投資價值也會得到回升。

二手房價格持續(xù)走低短期仍有下降空間

近日，《財經》新媒體記者調查各地后發(fā)現，除了北京外，深圳、廣州、上海均出現了二手房下降的現象。其中，深圳網紅樓盤華潤城有房源價格已比指導價下跌了三成；而廣州曉港灣有業(yè)主一直在下調報價；上海浦東學區(qū)房一些房源也出現從上千萬下跌到大幾百萬的情況。

一位深圳中介告訴記者：“華潤城潤府近期成交了一套81平方米的住宅，總價800萬，折合單價不到10萬，遠低于指導價且是近期最低成交單價?！彼嘎叮@筆交易是客戶降價400萬才成交的，單價已較兩年前高峰時20萬的價格腰斬。除華潤城外，此前曾遭瘋搶的深圳網紅盤半島城邦、諾德假日花園等也均出現了百萬級的降價，不少業(yè)主的報價正向小區(qū)指導價靠近。

不僅是深圳，多位廣州中介也向記者介紹稱，最近不少小區(qū)的業(yè)主在下調報價，而且還可以議價。如曉港灣一套108平方米的住宅近三四個月業(yè)主一直在調價，已降價幾十萬至330萬，單價比同小區(qū)低1萬/㎡。此外，貝殼平臺上廣州熱搜榜三大小區(qū)，萬科東薈城、駿景花園、中?？党?0月參考價格出現環(huán)比下降，最高跌幅達5.28%。

上海二手房價格則出現了今年首降。記者注意到，無論是外環(huán)的中國鐵建香榭國際、上?？党堑龋€是中心城區(qū)望族城、濰坊九村等，均有業(yè)主在下調報價。此外，浦東學區(qū)表梅園五、六街坊已從去年年初千萬總價逐漸回落，近期大部分降至600萬左右。有上海中介告訴記者，由于疫情影響收入不穩(wěn)定，且交易量走低，房東更加著急出售。最近全上海二手房都在降，現在是買方市場，可以挑房子、砍價格，最高有客戶砍下了20%。

根據國家統(tǒng)計局數據顯示，10月一二三各線城市二手房房價均有下降，而北京則成為四個一線城市中二手房價格指數唯一保持環(huán)比增長的城市。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄在接受記者采訪時表示，受全國政策利好持續(xù)釋放的影響，北上率先回溫，尤其北京受到明顯帶動，廣深則由于疫情反復，價格難見起色。另外，廣深作為較早出臺二手房指導價的城市，效應持續(xù)性較強，二手房價格下調明顯。只要二手房指導價繼續(xù)執(zhí)行，未來這些一線城市的二手房房價短期內或仍將下調，但下調的幅度將會縮小。

多地房價出現倒掛樓市低迷或將繼續(xù)

除二手房外，部分一線城市新房價格也有下降趨勢。根據國家統(tǒng)計局的數據，10月廣州新房房價指數環(huán)比三連跌，深圳環(huán)比四連跌。與此同時，一線城市中出現了一二手房價格倒掛的現象，即新房價格低于周邊二手房價格。

在限價背景下，新盤深圳華僑城四海華亭備案價均價約6.46萬/㎡，而其周邊特發(fā)和平里、港鐵天頌、中海錦城等二手房均價均超過了備案價。同時，上海新盤前灘東方悅瀾備案均價11.9 萬/㎡，而周邊次新房前灘東方逸品近期成交的一套88平米房源單價為17萬/㎡，晶耀名邸某房源掛牌單價高達23.6 萬/㎡。

與此同時，新盤打折不再罕見，如上述龍華區(qū)四海華亭在本月認籌階段，就直接推出了“全款86折，按揭88折”的優(yōu)惠，折扣力度大過上一個開盤就打91折的特發(fā)觀月臺。另外，寶安區(qū)的萬科未來之光將于本月27日開盤，認籌階段疊加折扣可享備案價的9折，且這兩個項目均是精裝交付。

廣州新盤也同樣如此，國慶節(jié)前開盤的珠光海珠新城，對外銷售均價為7.5萬/㎡，特殊單位可低至6萬/㎡，相當于打了8折。去年開盤的星匯城TOD 目前最低也有88折的優(yōu)惠，金地半山風華最低折扣也在8折左右。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者介紹到，在新房嚴格的限價等政策約束下，一二線熱點城市一二手倒掛現象并不少見。按往年的情況，一二手價格倒掛會出現打新?lián)尫康那闆r，但今年完全沒有，反而投資客都在拋售。這主要因為市場表現不及預期，購房資金來源得到嚴格限制，因此缺乏資金來源和投資信心。同時，像廣深民企出現暴雷影響置業(yè)信心，加之本地需求不足、外地購房者減少，開發(fā)商加大打折力度也就不足為奇了。

中指研究院深圳分院研究主管駱紅琴指出，從近期深圳市場來看，新房和二手房價格均呈現連續(xù)下跌，這與整體經濟發(fā)展和成交量密切相關。同時，深圳本月首次發(fā)布人才住房配售政策，也對新房及二手房市場產生了一定的沖擊，在此沖擊之下，剛需的新房價格有可能會進一步下跌。未來，一二手倒掛情況或將還會出現，而具體的走勢還要參照是否有大的政策變動與指導，以及供需兩端的平衡與否。

置換需求開始釋放居住屬性逐漸回歸

在房價持續(xù)走低之時，交易量也在下滑。根據中指院數據，新房方面除北京外，其他一線城市10月新房成交量均在下降，同時上海、北京二手房成交量雖超萬套，但環(huán)比下降幅度超10%，深圳二手房成交量已連續(xù)2個月低于2000套。

在此背景下，北京、廣州、深圳二手房掛牌量卻在增加，其中深圳、廣州二手房掛牌量首破10萬和12萬套大關。面對價格走低和去化壓力增大，一方面投資客急需資金低價拋售，另一方面則刺激了改善置換需求加速“賣一買一”。

在記者咨詢的一線城市數十套二手房中，除急需資金降價售房等情況外，約七成左右是業(yè)主已看好置換房源，著急出售手中二手房。而比起換取首付款或全款，不少業(yè)主更急于通過降價獲取珍貴的購房名額。

廣州江南大道中一套54.79平方米的房源最近降價30萬，經手銷售的中介人士告訴記者，該業(yè)主著急換房，價格還可以商量。而在深圳鹽田區(qū)云頂道小區(qū)，由于業(yè)主看好了福田區(qū)的房子，報價從1000萬降至900萬、888萬，在近兩日已以860萬成交。另外，熟悉上述深圳華潤城81平方米降價400萬成交的中介人士向記者介紹稱，該業(yè)主并不缺資金，主要是要騰名額買別墅。

目前，一線城市仍然執(zhí)行嚴格的限購政策，即戶籍家庭限購2套住宅，戶籍單身和非戶籍滿足社保和納稅條件均限購1套住宅。因此，對于購房者來說，一線城市的購房名額依然很珍貴，尤其如果賣唯一住房再買房，廣州和深圳可享受首套利率和稅費，這讓騰名額置換更有動力。

不容忽視的是，今年以來需求端利好政策頻出，除貸款利率下調外，“賣一買一”免個稅新政出臺也成為置換需求加速釋放的原因之一。9月30日財政部和稅務總局發(fā)布公告稱，自今年10月1日至明年12月31日，同一納稅人出售自有住房并在出售后1年內，于同城重新購買住房的，可申請退還出售房屋已繳納的個稅。其中，若新購住房價格高于現有住房，全部退還個稅。而在業(yè)內人士看來，此次政策出臺或將帶動持有住房未滿五年或有多套房的家庭換房。

“個稅一般由賣方承擔，但是現實情況多為買方承擔。不過新政發(fā)布后，有置換需求的業(yè)主開始主動要求承擔個稅，或可以協(xié)商?！币晃槐本┲薪槿耸肯蛴浾呓榻B，住房滿五唯一可免征個稅，而其他不滿足條件的需繳納個稅。主要有兩種征收方式，沒有房屋原值憑證的個稅為成交價的1%，而多數北京商品房按交易價差額的20%征收。如此前是全款、少量貸款，或者房齡較新，近幾年買賣過房子，交易差額少甚至沒有差額不用繳個稅，另外房齡較大、買賣時間跨度較大的，個稅會達20-30萬元，甚至最近一單高達80萬元，此類交易是新政最大受益者。

在中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進看來，目前我國住房總量已實現供需平衡，只是結構上存在不均衡情況。長期來看，一線城市住宅價格或將呈長期趨穩(wěn)走勢，并且投資屬性會明顯降低、將逐步回歸到居住屬性。隨著房地產調控政策持續(xù)發(fā)力，堅持“房住不炒”的定位，各城因城施策的力度也在加大，未來一線城市政策存優(yōu)化預期，但是空間相對較小。