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各位粉絲：

隨著社會的發(fā)展，北京等大城市早已過去了大拆大建的時代，如今更多的是城市里的存量建筑如何更新。因此城市更新方面的立法越來越急迫和重要。

(資料圖)

今天，市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，城市更新正式立法。條例將從明年3月1日起實施。

其中明確，簡易樓和危舊樓房改建的可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)房或者保租房。

這意味著，原先因為沒有供地而急缺共有產(chǎn)權(quán)房的中心城區(qū)甚至是核心區(qū)，今后也能通過這種方式增加共有產(chǎn)權(quán)房了。

1、

城市更新是小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的更新，和過去大拆大建完全不一樣。

《條例》中，城市更新包括五大類，居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類。

其中大家最關(guān)注的居住類主要有老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等，主要是保障房屋安全，提升居住品質(zhì)的更新。

產(chǎn)業(yè)類的主要是老舊廠房、樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等的更新；設(shè)施類的主要是更新改造老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等；公共空間類主要是綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等，也是和大家的生活環(huán)境密切相關(guān)。

城市更新立法專班的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，城市更新聚焦的是存量資源，而不是增量，注重對已有建筑的提質(zhì)增效，不搞大拆大建，不包括土地一級開發(fā)和商品住宅開發(fā)建設(shè)，棚戶區(qū)改造也不納入城市更新。

2、

這幾大類更新中，大家最關(guān)注的肯定是老舊小區(qū)改造。根據(jù)《條例》，實施老舊小區(qū)綜合整治改造的，應(yīng)當(dāng)開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，健全物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)費調(diào)整長效機制，改善老舊小區(qū)居住品質(zhì)。

經(jīng)業(yè)主依法共同決定，業(yè)主共有的設(shè)施與公共空間，可以通過改建、擴建用于補充小區(qū)便民服務(wù)設(shè)施等。比如停車位等。

老樓加裝電梯也是比較有爭議的特點，一層業(yè)主和高樓層業(yè)主之間的利益和需求協(xié)調(diào)難度大。

《條例》規(guī)定，老舊住宅樓房加裝電梯的，應(yīng)當(dāng)依法由業(yè)主表決確定。業(yè)主可以依法確定費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马棥?/p>

這一塊兒之前我們曾發(fā)推解讀過，之前北京老樓加裝電梯的政策是：業(yè)主同意比例達(dá)到《民法典》規(guī)定的，且其他業(yè)主不反對，即可加裝電梯。這實際上是需要涉及的業(yè)主們都同意，或者說是百分百無異議。

而這次立法中并沒有“其他業(yè)主不反對”的內(nèi)容，只是規(guī)定要依法經(jīng)由相關(guān)業(yè)主表決同意。

同時，關(guān)于平房院落的修繕修建，《條例》規(guī)定，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環(huán)境，加強歷史文化保護，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局。

首都功能核心區(qū)平房院落騰退空間，在滿足居民共生院改造和申請式改善的基礎(chǔ)上，允許實施主體依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，利用騰退空間發(fā)展租賃住房、便民服務(wù)、商務(wù)文化服務(wù)等行業(yè)。

3、

值得關(guān)注的是，《條例》中關(guān)于簡易樓和危舊樓房改建的內(nèi)容。

簡易樓和危舊樓房改建將建建立物業(yè)權(quán)利人（居民房主）出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，房主可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。

改建項目應(yīng)當(dāng)不增加戶數(shù)，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑規(guī)模作為共有產(chǎn)權(quán)房或者保租房。

前幾天，我們在解讀剛出臺的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》時曾說過，方案中提出可將老舊小區(qū)中危舊樓房集中連片、危舊樓房與平房交織，以及部分建設(shè)年代較早、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，雖可通過加固方式改造但居民改建意愿強烈的項目納入改建范圍，實施改建帶改造、解危帶改造。

也就是像簡易樓和危舊樓房改建那樣，拆除舊樓，改建新樓，住上新的房子。而且《方案》里也提出，老舊小區(qū)的改建可以在符合規(guī)劃、滿足安全要求的前提下，適當(dāng)增加建筑面積，由區(qū)政府統(tǒng)籌用于補充社區(qū)配套短板或建設(shè)保租房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。

而今天《條例》的通過，意味著這一方式正式納入了法律。而無論是保租房和共有產(chǎn)權(quán)房，大家最想要的肯定還是交通便利、區(qū)位優(yōu)越的房源，而很多簡易樓和危舊樓房以及老舊小區(qū)很多都位于中心城區(qū)甚至是核心區(qū)內(nèi)，區(qū)位都非常好，交通便利，周邊配套設(shè)施完善。如果增加了保障房的供應(yīng)，相比是不少家庭希望申請的。

4、

可以看出，城市更新不同于新建，不是簡單“抹桌子”式把原有產(chǎn)權(quán)人“清空”。由于是存量改建，因此必然會涉及到原來各個主體包括居民的切身利益。

他們的利益訴求多樣，既要考慮各主體需求和訴求，又要兼顧城市整體發(fā)展和效益，還要調(diào)動各方的積極性。因此立法中明確城市更新要建立全過程協(xié)商機制。保障公眾在城市更新項目中的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

比如居住類、產(chǎn)業(yè)類、區(qū)域綜合性更新，會涉及到多方面的權(quán)益以及公眾利益，因此立法明確將通過社區(qū)議事廳等形式，召開項目確定聽證會、實施方案協(xié)調(diào)會及實施效果評議會，聽取各方面的意見建議，推進項目實施。

但同時，也會注意確保公共利益。比如，在城市更新過程中，涉及公有住房騰退的，一方面，產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)妥善安置承租人，可以采取租賃置換、產(chǎn)權(quán)置換等房屋置換方式予以安置補償。

另一方面，如果簽訂安置補償協(xié)議的比例達(dá)到實施方案規(guī)定要求，依然有個別承租人拒不配合騰退房屋的，產(chǎn)權(quán)單位可以申請調(diào)解；調(diào)解不成的，區(qū)城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。

城市更新過程中如果需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補償?shù)确绞竭M行協(xié)商。

城市更新項目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到95%以上的，實施主體與未簽約房主可以向區(qū)政府申請調(diào)解。調(diào)解不成且項目實施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益，確需征收房屋的，區(qū)政府可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對未簽約的房屋實施房屋征收。也就是說，此時如果“釘子戶”依然拒不搬遷騰退，就可以直接征收實施更新了。