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物業(yè)公司作為業(yè)主居住環(huán)境的“管家”，是業(yè)主的服務(wù)者、守護(hù)者。物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量決定了業(yè)主生活質(zhì)量、社會(huì)安寧和秩序。而物業(yè)公司公共管理義務(wù)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)持續(xù)發(fā)展、業(yè)主人身及財(cái)產(chǎn)利益息息相關(guān)。

現(xiàn)實(shí)生活中，有一些物業(yè)公司以沒有執(zhí)法權(quán)、不屬于服務(wù)范圍等理由怠于管理，導(dǎo)致小區(qū)生活環(huán)境惡劣，業(yè)主利益受損，安全隱患難以杜絕。

為對(duì)物業(yè)公司的公共管理義務(wù)進(jìn)行解析和提示，房山法院特通報(bào)下列案例：

【資料圖】

不得以停水、停電催交物業(yè)費(fèi)

案情回顧

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物業(yè)公司以業(yè)主未交供暖費(fèi)為由，拒絕向業(yè)主提供生活用水。

業(yè)主王先生將物業(yè)公司訴至法院認(rèn)為，2015年2月26日與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，一直按照合同約定履行繳費(fèi)義務(wù)。

被告物業(yè)公司以未查詢到暖氣費(fèi)交納記錄為由限制供水。物業(yè)公司限制供水的行為，給日常生活帶來困擾，因此要求物業(yè)公司繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同條款，取消購水限制，保證生活用水需求。

物業(yè)公司辯稱，按照約定，王先生應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納費(fèi)用，但王先生未交納；同時(shí)公司不存在對(duì)小區(qū)業(yè)主限制購水情形。

公司從自來水公司購水，業(yè)主一次購水不超過20噸?，F(xiàn)在王先生的水表里有上百噸水，至少夠用一年，如果水表里低于兩噸水，公司可以正常售水。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，王先生與物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同合法有效。有效成立的合同對(duì)締約雙方具有法律約束力，雙方均應(yīng)全面適當(dāng)履行。

本案中，根據(jù)雙方提交的證據(jù)可以證實(shí)物業(yè)公司存在對(duì)小區(qū)業(yè)主限制購水的事實(shí)，該限購行為違反法律規(guī)定應(yīng)予糾正。即使小區(qū)業(yè)主存在拖欠物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)的行為，物業(yè)公司亦應(yīng)通過正當(dāng)途徑解決。

故王先生要求取消購水限制，保障正常生活飲用水需求的訴訟請(qǐng)求，合法正當(dāng)，法院予以支持。

最終，物業(yè)公司按照國(guó)家規(guī)定向王先生出售生活飲用水。

法官釋法//

《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

雖然交納物業(yè)費(fèi)為業(yè)主的義務(wù)，但水、電是居民基本生活必需，不管物業(yè)合同中是否有約定，物業(yè)公司都不得采取影響居民基本生活的措施進(jìn)行催交物業(yè)費(fèi)或進(jìn)行其他管理。

如果物業(yè)公司超越管理職權(quán)，濫用停水、停電措施造成業(yè)主損害，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

在業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以通過催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁等方式主張權(quán)利。

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來源：房山法院