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北京宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策不到一周，中農(nóng)工建四大行也官宣將于9月25日起主動調(diào)降存量首套房貸利率，不用客戶申請。

(資料圖)

中農(nóng)工三家銀行均公告稱，2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

建設(shè)銀行公告則稱，對于2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，2023年9月25日，擬對符合前述情形的浮動利率貸款，采取變更合同利率的方式進行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率即日生效。不同意調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

這意味著四大行對央行降低存量首套住房貸款利率的通知不僅積極落實，而且在操作層面上采取了批量處理，并不用借款人主動進行申請，從實操層面節(jié)省了大量工作。

從這波樓市政策調(diào)控的節(jié)奏，可見上層對提振樓市強烈的意愿。

當然，關(guān)于降低存量首套房貸利率這事，如果你的利率低于調(diào)整后的利率，自然無需變更。

四大行率先落實信貸新政，相信其它商業(yè)銀行會相繼跟上，背負在途首套房貸的借款人，有望減輕月供壓力，至少每月省出一頓飯錢。

至于這波新政的刺激效應(yīng)能夠持續(xù)多久，北京等一線城市是否會像這兩天流傳的路邊社小道消息一樣，繼續(xù)出臺更加寬松的政策，還要讓子彈飛一會兒。

我們可以小結(jié)一下，認房不認貸的確刺激了北京一部分因受制于首付比例而未能釋放的購房需求，但是經(jīng)濟環(huán)境與樓市格局變化給公眾造成的心理影響，并不一定能讓買房人信心得到恢復(fù)。

簡單舉個例子，某人想賣舊換新買套1000萬的房子，之前需按二套首付8成的標準，即首付800萬、貸200萬，因為首付太高資金不足而無法實現(xiàn)置換；在新政下，可以按首套首付4成比例購買，即首付400萬、貸600萬，那么問題來了，首付的確降低一半，按現(xiàn)有資金夠首付了，但是貸款600萬的信心可能沒了，因為房價上漲幅度、銀行存款利率均不足以覆蓋巨額貸款所產(chǎn)生利息成本。

因此，認房不認貸政策雖然已經(jīng)超出我們對北京政策調(diào)整的預(yù)期，但這不足以激發(fā)更多的購房需求。

而降低存量首套房貸利率的做法，對有在途房貸且利率較高的買房人來說是好事，但這一政策的目的或效果大家都知道，是為了刺激消費，對樓市的作用不大。

今年的金九銀十會有，但成色未必很高。北京的確還需要更加寬松的市場環(huán)境，比如普宅標準、通州雙限等過于嚴苛的政策，是時候放寬了。

關(guān)于樓市政策，該等的還是要等。對市場中的新盤，該看的還是要看，尤其是剛需、首套房的買家，不必再觀望，及時上車才是硬道理。

鳥瞰效果圖

拿地僅5周就公示規(guī)劃方案，這就是一個初次進京拍地就搖號中獎的外地開發(fā)商的速度。8月3日，一個名為“湖州中石”的黑馬房企搖中大興三合莊地塊，雖然這種拿地方式已讓人見怪不怪，但是項目這么短時間內(nèi)就可報規(guī)，還是讓人不得不相信其背后沒有實際的操盤者。

梳理一下，在北京通過搖號拿地的外地房企，上海大華拿地后4個月才亮相，福建雄旺后沙峪項目叫“建發(fā)觀云”，石家莊創(chuàng)世紀順義項目成了龍湖御湖境二期，中皋置業(yè)亦莊X47揭開面紗后露出“招商璽”，湖州中石的背后大佬很快將浮出水面。

該項目位于大興新城黃村鎮(zhèn)成熟板塊，距離地鐵4號線清源路站約1.3公里，住宅建設(shè)用地面積約6.1萬平米，規(guī)劃地上總建筑規(guī)模約12.1萬平米，容積率約2.0。

根據(jù)項目公示規(guī)劃方案，共規(guī)劃992戶，其中6018地塊建設(shè)9棟7—11層住宅樓，共340戶，套均建面約114平米；6019、6026地塊內(nèi)均為9棟6—11層住宅，共652戶，套均建面約127平米；6022地塊配建3360平米9班制幼兒園。

從規(guī)劃戶數(shù)和套均面積看，該項目主力產(chǎn)品應(yīng)偏向改善，剛需產(chǎn)品占比不會很大。

項目有2.5萬平米需現(xiàn)房銷售，期房指導(dǎo)售價為5.9萬元/平米，現(xiàn)房指導(dǎo)售價為6.1萬元/平米。

建筑效果圖

上期我們曾介紹大興西紅門板塊的橡樹灣·文園在產(chǎn)品面積段進行了提升，可以預(yù)見，今后南城大興區(qū)留給剛需的上車機會，從位置上看將向南、向西外移，向南則靠近六環(huán)，向西則無軌道交通、教育、商業(yè)等核心配套。

因此，對于剛需人群而言，真的應(yīng)該好好把握這個窗口期，別等到位置好、總價合適的房源沒了再后悔。

對于改善需求的買家，雖然有可能通過置換，重新?lián)碛惺滋追抠Y格而降低首付門檻，但是市場中充足的供應(yīng)仍可使其保持從容，近日新入市的改善項目在產(chǎn)品力上普遍都有提升，這是市場卷出來的結(jié)果。

即將開放樣板間的建發(fā)觀云，已經(jīng)流出的產(chǎn)品戶型，讓人再次感嘆南方房企建發(fā)的產(chǎn)品力，該項目產(chǎn)品定位為133/158/189/208平米純四居洋房，其中208平米大四居填補了目前中央別墅區(qū)后沙峪板塊新品的空白，板塊內(nèi)在售次新盤最大平層產(chǎn)品只做到了187平米。

這個208平米戶型南向整體面寬達18.5米，堪稱“寬house”，其中客廳面寬為6.8米，這也是整體LDK的寬度，一個約70平米的家庭公共空間，幾乎是一個兩居室的面積，想想是多么奢侈，如果再算上客廳外部挑檐空間的面積，整個動區(qū)面積超過80平米，誰看了都得眼睛發(fā)光。

從室內(nèi)格局設(shè)計看，從私家入戶電梯進門后，即是彰顯大宅儀式感的獨立玄關(guān)，往里東西向的通道與LDK中軸動線形成十字交叉，這通常是大平層豪宅的格局，這條通道將餐廚與客廳分割成各自獨立的空間，使這兩部分的功能實現(xiàn)了分區(qū)，中廚擁有寬敞的獨立空間，餐廳則可容納西廚島臺、餐邊柜、雙門冰箱、長條餐桌或圓桌所需要的空間。而客廳的功能又在外部挑檐空間實現(xiàn)了延伸，豐富了生活場景和實用功能。

南向獨立的次臥套房可作為老人房，面寬達3.6米，可獨享安靜，空間足夠舒適；另一側(cè)的三間臥室包括面寬4.5米、南北通透的豪華主臥套房，兩間次臥可滿足倆娃家庭的居住需求，讓每個孩子都有獨立的空間，也可將其中一間作為家庭的多功能房，滿足學(xué)習(xí)、娛樂、辦公等不同需求。

建筑效果圖

應(yīng)該說，這樣的200平米以上大平層洋房產(chǎn)品，在中央別墅區(qū)也屬少見，按項目期房5.8萬元/平米的指導(dǎo)售價，這種戶型的總價約1200多萬，同樣的價格，在朝陽奶西板塊，只能買到130多平米的產(chǎn)品。

拋去不同板塊、不同地段的因素比較，如果追求品質(zhì)改善，后沙峪的大平層洋房值不值得選擇呢？

因此，改善型買家的確有著幸福的煩惱，畢竟最難的事情就是選擇。