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2023年6月10日國家最高層領(lǐng)導在考察雄安新區(qū)之后，就明確指出：

要啟動第二批疏解在京央企總部及二、三級子公司或創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊，著手謀劃金融機構(gòu)、科研院所、事業(yè)單位的疏解轉(zhuǎn)移。

(相關(guān)資料圖)

隨著第二批央企疏解啟動的消息傳出，央企爭奪有升溫跡象。央企總部離京步伐提速，北京非首都功能疏解向縱深推進。

需要強調(diào)的是，上海、武漢等城市都是央企總部搬遷的熱門目標，不排除在三峽集團之后，還會有央企總部會遷入武漢。

比如武漢長江新區(qū)近兩年就和6家央企簽署了合作協(xié)議。

而按照目前趨勢看，河北雄安新區(qū)還是央企離京的最大目的地，2023年雄安新區(qū)已經(jīng)和18家央企簽署了合作協(xié)議。

2023年6月30日，北京第一個“央企產(chǎn)業(yè)集群”宣布整體落戶雄安。

這個“央企產(chǎn)業(yè)集群”就是“中國中鐵產(chǎn)業(yè)集群”，中國中鐵將會在雄安新區(qū)建設(shè)“中鐵雄安基地”，將產(chǎn)業(yè)集群整體遷入。

這或許是未來在京央企疏解雄安新區(qū)的“核心方式”：從總部到下屬的二三級公司，整個產(chǎn)業(yè)集群整體離京。

根據(jù)官方的消息，2023年將爭取疏解央企二三級子公司的數(shù)量達到30家之多，這些“央企子公司”將會首先入駐雄安。

這也就意味著央企“離京”已經(jīng)不再是“總部級別”，而是“整體離京”，從總部到二三級子公司，實現(xiàn)了“一鍋端式的疏解”。

根據(jù)《雄安新區(qū)啟動區(qū)控規(guī)》的功能規(guī)劃，我們可以發(fā)現(xiàn)雄安新區(qū)啟動區(qū)除了規(guī)劃了“總部區(qū)”之外，同時還規(guī)劃了“金融島”，“大學園”和“科學園”等功能區(qū)。

這種功能規(guī)劃其實背后的含義非常明確。

可見除了“央企總部”之外，北京的“金融機構(gòu)”大概率將會搬入“金融島”，在京部屬大學大概率將會遷入“大學園”，而在京部分科研機構(gòu)可能將會遷入“科學園”。

尤其是“總部區(qū)”和“金融島”，是雄安起步區(qū)的“重中之重”。

所以在“央企離京潮”和“大學離京潮”后，緊接著估計就是金融機構(gòu)“離京潮”了，北京的城市功能將會迎來“翻天覆地”的變化。

2023年7月3日，首規(guī)委還召開了全體會議，會議中還提到了“以釘釘子精神繼續(xù)抓好實施，堅定有序疏解北京非首都功能”。

同時審議通過了《首都規(guī)劃建設(shè)委員會2022年工作總結(jié)和2023年工作要點》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃三年行動計劃（2023年－2025年）》等文件。

這一切的信號，都代表著北京的“非首都功能疏解”，已經(jīng)進入了“攻堅階段”和“規(guī)?；杞怆A段”。

五年后的北京和現(xiàn)在的北京，注定將會“完全不一樣”了。

那么，這種變化對北京樓市會有哪些影響？

首先第一點，在整體“非首都功能疏解”的背景下，北京嚴控人口流入的趨勢不會放松，北京常住人口規(guī)模在未來五年“只減不增”是大概率。

甚至北京常住人口規(guī)模在未來五年可能會出現(xiàn)“大規(guī)模減少”的現(xiàn)象，因為隨著“央企整體離京”，可能會帶走一定規(guī)模的“常住人口”。

北京部分地區(qū)可能會出現(xiàn)“人口真空地帶”。

其次第二點，隨著北京“經(jīng)濟功能削弱”，很多人也不再以進京找工作為核心目的，因為就算進京也很難找到“理想工作了”。

尤其是以中低端產(chǎn)業(yè)為就業(yè)目標的人群，還不如去南方大城市更容易找到工作，而不是進京。

最后第三點，北京的“落戶規(guī)模”大概率不會擴大了，北京落戶依然將是“地獄模式”，北京未來引進的新人口將以中高端群體為主。

只有全國最優(yōu)秀的人才，才能被北京看中并引進，才能在北京這個城市真正“留下來”，才能拿到“北京戶口”。

北京“非首都功能疏解”的背后，本質(zhì)上是“人口的騰籠換鳥”。

這也就意味著，北京的住房需求人口結(jié)構(gòu)將會發(fā)生“巨變”：低端剛需的這部分需求越來越少，中高端改善的這部分需求越來越大。

隨著人口的騰籠換鳥，北京將來不缺房子，缺的是“好房子”。

所以北京樓市未來的“分化”會非常明顯：

首先是非學區(qū)的城區(qū)小戶型老破小和遠郊老破大，接盤的人會變得越來越少，將來有可能將不得不降價出手。

這部分產(chǎn)品本來的接盤對象就是剛需人群，隨著這部分人的需求減少，會對以上兩種產(chǎn)品形成房價壓力。

對于這部分產(chǎn)品，建議不要再觀望等待了，直接賣掉置換。

其次是所有的遠郊區(qū)產(chǎn)品，包括密云、懷柔、延慶、門頭溝等片區(qū)，除非自己要居住，作為投資升值來說，未來的希望也不大了。

這些都屬于北京的“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，未來連養(yǎng)老的價值都不高。

然后是近郊新城的大興、房山、順義，除非樓市政策大幅度松綁，尤其是要大幅降低首付，可能還有房價反彈的希望。

北京的一區(qū)一策是這些缺乏科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)區(qū)域的“最后救命稻草”。