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“小陽春”又回來了

進入四月份，我那在貝殼上掛了快四年的房子終于又開始有中介打電話過來詢價了。

(資料圖)

2020年，疫情剛開始，我把位于南昌老城區(qū)的一套小房子在中介那里掛出來了。本打算賣了之后換一套大一點的，一開始還偶爾有人來問，但到了2022年，一整年都沒有人過問了，不得已租了出去。

但沒想到最近，又有中介開始陸續(xù)打電話過來詢價幫忙推薦，一位認識了三年的中介還給我支招：“哥，你價格再掛高點，到時候給客戶講點價。”

他告訴我，三月份之后，南昌的二手房市場開始回暖，雖然成交量沒有一線城市那樣漲，但是相比2022年已經(jīng)有了明顯改善。

事實上，從全國情況看，房地產(chǎn)的回暖趨勢明顯。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長，已接近2021年一季度水平；房價扭轉17個月連續(xù)下跌趨勢轉漲。

具體來看，一線城市新房和二手房都呈現(xiàn)供需兩旺局面。根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度四大一線城市商品房成交843萬平方米，同比增長7.7%。樓市回暖帶動了土地市場成交，一季度一線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長3%。

三月份的數(shù)據(jù)讓樓市“小陽春”又回歸了。據(jù)中指院統(tǒng)計，三月份一線城市強勢復蘇，新房成交環(huán)比上漲73%，同比上漲83.9%。

二手房方面，北京成交量達2.22萬套，廣州成交1.22萬套，均創(chuàng)出近期成交量高點。其中上海的表現(xiàn)更是亮眼，3月，上海二手住宅成交23991套，環(huán)比增加24.43%，同比增加86.12%，創(chuàng)下了近20個月以來成交的新紀錄。

新一線城市中，杭州、南京、西安、武漢、成都均有不錯表現(xiàn)，而尤其以成都的表現(xiàn)最為亮眼，也讓我們看到了樓市回暖的支撐點。

成都為啥獨占鰲頭？

在新一線城市中，杭州和成都是兩個最亮眼的城市。

4月13日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見，5月8日起施行。主要內(nèi)容是，放松錢塘區(qū)的限購，同時降低了落戶門檻，35周歲以下大專學歷即可落戶，45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則，在市區(qū)辦理落戶，并完全放開了桐廬、淳安、建德三縣市的落戶。

這也意味著，杭州已經(jīng)開始新一輪的搶人競賽。

杭州加速搶人的背后，是杭州人口的持續(xù)增長，以及樓市的快速復蘇。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州新房交易同比增長110%，其中3月杭州全市成交商品住宅10586套，創(chuàng)下近16個月新高。二手房成交量也達到了10828套，環(huán)比2月的7396套漲幅約46%，同比去年三月的4524套漲幅更是高達139%。

比杭州更猛的是成都。開年以來，成都二手房市場開啟“狂飆”模式，二手房成交量超過2.8萬套，環(huán)比增長48%，同比增長103%，高出上海4000多套，創(chuàng)下成都單月成交歷史紀錄。

更為離譜的是，成都新房又開始出現(xiàn)了久違的“萬人搖”的盛況。據(jù)媒體報道，三月中旬，成都恒大天府半島6期開盤，僅推出180套房源的樓盤吸引了5.2萬組購房者登記，盛況空前。

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年三月，成都新房及二手房價格環(huán)比已連續(xù)上漲15個月。

特別值得提一下的是，根據(jù)4月15日國家統(tǒng)計局披露了3月份70個大中城市新房與二手房價格變動數(shù)據(jù)，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。上漲城市數(shù)量，均創(chuàng)下最近兩年來新高，形成了普漲的局面。

成都樓市火爆的背后，既有先天的優(yōu)勢，也有政策的推動。

｜成都九眼橋

作為成渝城市群的兩極之一，成都龐大的經(jīng)濟體量對人口有較大的虹吸效應，當前成都常住人口為2126.8萬，十年間人口暴增600多萬，比杭州的1237.6萬人多了近千萬人口，與上海（2489.43萬）、北京（2172.9萬）是同一體量的。大量的人口流入，其需求在春節(jié)后集中爆發(fā)，也帶來了樓市需求旺盛。

另一方面，政策的利好也為今年的小陽春加了一把火。前段時間引發(fā)輿論的高齡房貸，以及最近自然資源部和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，要求在全國范圍內(nèi)全面推進不動產(chǎn)“帶押過戶”，事實上，成都從去年年底前就已經(jīng)開始試行了，新的政策利好，也讓更多的購房群體進入樓市。

從全國范圍來看，今年以來寬松的貨幣政策下，房貸利率大幅下行，也較大地降低了居民的購房成本，一定程度上刺激了居民的購房需求。目前北京首套房貸利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；廣州首套房4.1%，二套房4.9%。不少二三線城市利率下浮幅度更大，據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有廈門、石家莊、沈陽等35個城市房貸利率進入“3時代”。

房貸利率下調(diào)意味著購房成本降低，這一波回暖既是熱點城市的市場修復，也是輪番政策加持下的結果，因此，不少分析師也稱這一波樓市小陽春為“政策市”。

“政策市”的結果是分化加劇

總體來看，一季度的樓市回暖政策托底明顯。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺政策超170條，除了降低房貸利率外，還有提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、提高貸款人年齡、延長貸款時間等政策。

不過，市場進入四月以來，政策潛力逐漸耗盡，各地二手房掛牌量上升，成交量卻環(huán)比三月開始下滑，得繼續(xù)有新的政策強化刺激。

從中央層面看，自然資源部和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，要求在全國范圍內(nèi)全面推進不動產(chǎn)“帶押過戶”，這是明顯刺激二手房交易的手段。一方面能夠減少業(yè)主提前還貸，保住銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面交易二手房時無需再提前結清貸款“贖樓”，大大減少了二手房買賣中的手續(xù)，也方便了二手房市場交易，一石二鳥。

具體城市來看，從北京這樣的一線城市，到杭州這樣的新一線城市，再到廈門、沈陽、鄭州、合肥等二三線城市，紛紛放松限購，重新按下救市按鈕。

4月10日，北京市住建委公布，為完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持多子女家庭和職住平衡家庭購房，在北京房山區(qū)試點推出新的樓市松綁政策。

杭州則是前文提到的放松錢塘區(qū)限購，同時加大人才吸引力度。

廈門在三月底對限購、限售政策進行了調(diào)整，廈門戶籍單身人士可購買第二套住房，二孩以上家庭可以購買第三套住房，并縮短島外限售時間到2年。

四月初，合肥與鄭州也相繼調(diào)整了政策。鄭州主要是調(diào)整限購范圍，二環(huán)以外區(qū)域不再限購；同時調(diào)整公積金政策，加大對剛性及改善性住房需求的支持力度。合肥進一步松綁購房政策，縮小限購范圍；剛需資格認定由繳納社?；蚣{稅證明“連續(xù)兩年”調(diào)整為“累計兩年”；降低外地人在合肥購房門檻，通過居住證辦理，可以申購一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭購房套數(shù)。

結合市場修復程度來看，二三四線城市依靠政策刺激，一旦刺激的潛力透支，在去年壓抑的需求釋放進入尾聲后，市場逐漸顯現(xiàn)出了原本該有的樣子，這就是為什么最近很多人感覺樓市小陽春走出三月行情后又回落的原因。因此，對政策依賴較大的城市，后續(xù)復蘇能否持續(xù)，很大程度上取決于后續(xù)政策的調(diào)整。

與此相對的，一線城市并未出臺實質(zhì)性松綁政策，樓市回暖更多依賴市場剛性需求的釋放和自身的韌性。隨著經(jīng)濟的復蘇，城市活力重現(xiàn)，房子作為居住與投資的剛需，最容易迎來需求的釋放。

整體來看，一線城市政策松綁的空間與市場韌性都遠大于二三線城市，樓市的分化將會越來越明顯。

不過，支持政策只能是撬動樓市的支撐點而非發(fā)力點，未來樓市修復還得與經(jīng)濟的復蘇、老百姓的腰包同頻。

「圖片|視覺中國 」