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導(dǎo)讀

(資料圖片僅供參考)

“問北京”此前曾多次報道過業(yè)主與開發(fā)商針對期房建成后與銷售時的宣傳是否一致，施工時更換材料是“難以避免”還是“貨不對板”各執(zhí)一詞。近日，又有北京市豐臺區(qū)首創(chuàng)天閱山河的多位業(yè)主向“問北京”反映，小區(qū)樓體已經(jīng)封頂，但是開發(fā)商在售房時宣傳的外立面“金屬質(zhì)感”完全沒有體現(xiàn)，還更換了外立面防火保溫材料，不過開發(fā)商對此有另一種解釋。對此，您怎么看？

期房建成效果引業(yè)主不滿

北京市民崔先生向“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）反映，自己2021年花費1000多萬元購入了一套位于豐臺區(qū)西南四環(huán)外首創(chuàng)天閱山河的面積為135平方米的期房，小區(qū)2024年交房，目前樓體已經(jīng)建成完工，不過有部分業(yè)主對于樓體外立面使用的材料和呈現(xiàn)出的效果表示不滿。

業(yè)主崔先生：每套房子都是1,000萬左右，大家覺得它現(xiàn)在呈現(xiàn)的效果質(zhì)量和價格相差太大。

4月2號，記者跟隨業(yè)主來到小區(qū)探訪，看到小區(qū)內(nèi)8棟樓的樓體南側(cè)都貼有鋁板幕墻，并且用鋁條進行外立面裝飾，樓體東西兩側(cè)和北側(cè)則涂有灰色涂料，并用淡黃色的板材裝飾條進行裝飾。業(yè)主華先生（化姓）指著這些裝飾條告訴記者：

業(yè)主華先生：這種地方應(yīng)該都是金屬的，用鋁支架的，就跟南面應(yīng)該一樣，后邊是應(yīng)該是有金屬漆的，就是有金屬質(zhì)感的?，F(xiàn)在用的是仿石漆，很便宜又難看的仿石漆，我們覺著這怎么能接受？所謂的金屬質(zhì)感在哪？

小區(qū)遠景，南側(cè)為鋁板幕墻/王小孟攝

業(yè)主不滿的北、東、西側(cè)仿石漆的裝飾條與涂料/王小孟攝

業(yè)主：沒有任何“金屬質(zhì)感”

華先生不斷強調(diào)的“金屬質(zhì)感”，是指開發(fā)商在提交給區(qū)規(guī)自委的報規(guī)圖中明確標注，樓體外側(cè)為“金屬質(zhì)感飾面”，而業(yè)主們則認為，已建成樓體的東、西、北側(cè)無論是涂料，還是裝飾物都體現(xiàn)不出任何“金屬質(zhì)感”。業(yè)主劉女士告訴記者：

業(yè)主劉女士：一點鋁板都沒有，泡沫塑料加涂料。他們跟政府約定（報規(guī)圖）里面說它是一個四面都是金屬質(zhì)感飾面，我們都有它的第一版的宣傳圖。

業(yè)主認為北立面和側(cè)立面裝飾條為泡沫塑料加涂料/受訪者供

業(yè)主：設(shè)計變更毫不知情

業(yè)主們對樓體外立面呈現(xiàn)出的樣態(tài)感到不滿后，向相關(guān)部門申請信息公開，由此還發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在樓體東、西、北側(cè)將合同中約定的外墻“棉巖保溫板”更換成了“AEPS聚合聚苯板”。業(yè)主華先生說：

業(yè)主華先生：從巖棉板給更換成了聚苯板，巖棉板的價格肯定要貴。關(guān)鍵是防火等級，一個是A1（巖棉板）一個是A2（聚苯板），我們合同上寫的就是巖棉板，我們從來沒有寫過聚苯板。

合同中約定的外墻“棉巖保溫板”/受訪者供

業(yè)主劉女士等人對記者表示，開發(fā)商向業(yè)主解釋說，他們向相關(guān)部門備案過《設(shè)計變更通知單》，所有的施工都是按照設(shè)計變更單進行。但這一過程，業(yè)主毫不知情。另外，在業(yè)主劉女士等人看來，目前業(yè)主與開發(fā)商對“金屬質(zhì)感”各執(zhí)一詞，根源之一在于一個感性的描述詞為何能作為文字說明出現(xiàn)在政府報規(guī)圖里。

業(yè)主劉女士等人：我們覺得這事住建委和規(guī)自委應(yīng)該都需要介入，因為這個報規(guī)圖最開始是在規(guī)自委那報備的，那你怎么能夠通過這么一個模糊不清的東西？

業(yè)主認為“金屬質(zhì)感”為一種感性描述/百度詞條

開發(fā)商：未接受采訪

為核實了解情況，記者首先聯(lián)系到開發(fā)商——北京創(chuàng)閱新科置業(yè)有限公司項目經(jīng)理李女士，對方表示：

開發(fā)商：我得跟公司說一下，看看有沒有同事對接咱們媒體的，然后他們跟您聯(lián)系好嗎？

開發(fā)商此前第一版宣傳畫/受訪者供

銷售人員：符合合同

截至發(fā)稿，記者沒有收到回復(fù)。隨后，記者以客戶的身份來到項目售樓處，銷售人員郝先生表示，在售房合同中有明確表述“外墻裝修為鋁板外墻、涂料”，沒有約定外立面裝飾物用什么材質(zhì)，這方面開發(fā)商沒有違背合同的行為；而目前更換的聚苯板要比棉巖板更好，不存在“減配”一說。

銷售人員郝先生：我們是把所有的鋁板全用在了一面，這樣整體好看。我們（合同）寫的是鋁板、涂料，是鋁板和涂料兩種。他要是真是專業(yè)做這個工程的，一看就知道現(xiàn)在用的東西比棉巖好，它平整度跟工藝工法，這樣會更好看、更平整。

售房合同中約定“外墻裝修為鋁板外墻、涂料”

業(yè)主向記者提供的一份開發(fā)商此前出具的情況說明也提到：項目北立面、側(cè)立面在陽光下可形成金屬質(zhì)感光澤，樓體整體呈現(xiàn)出金屬質(zhì)感；而更換的聚合聚苯板滿足消防節(jié)能規(guī)范，不影響使用功能，根據(jù)合同無需向業(yè)主公示。

住建委：主要監(jiān)督施工質(zhì)量

針對業(yè)主與開發(fā)商之間的分歧，記者首先聯(lián)系到豐臺區(qū)住建委 工程質(zhì)量管理科 工作人員張女士，張女士表示，住建委主要對工程施工質(zhì)量進行監(jiān)督：

區(qū)住建委：我們建委主要是施工質(zhì)量這一塊，但是如果說違約，沒有按照合同約定，就是您找一下房管局市場科。我個人理解就是業(yè)主方面能夠制約（開發(fā)商）的就是合同。

變更單無需相關(guān)部門審批

對于業(yè)主們質(zhì)疑的開發(fā)商更換棉巖板為聚合聚苯板的《設(shè)計變更通知單》，但業(yè)主不知情一事，張女士表示，按照目前相關(guān)規(guī)定，設(shè)計變更單確實不需要相關(guān)部門審批或是告知業(yè)主。

區(qū)住建委：四方要簽字，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位，我們這也不備案，比如說咱們反映他這個東西變更了，我們就要查他有沒有設(shè)計變更單，如果沒有設(shè)計變更單，就是違規(guī)的。

記者：那他們這個設(shè)計變更單就是規(guī)委去審批是嗎？

區(qū)住建委：誰也不審批，除非它涉及到了規(guī)劃方面的，就是規(guī)委把控，涉及到規(guī)劃方面比較大的那種變更。你要小的這種，他有個變更單就行，人家規(guī)委也不會管這么多，建委這一塊是管不了這些東西。

區(qū)房管局：以合同為準

記者隨后查詢了業(yè)主的購房合同，其中提到“在不影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，出賣人對原規(guī)劃設(shè)計方案作出局部調(diào)整，可不通知售買人”，不過業(yè)主認為這一改動已經(jīng)影響了商品房質(zhì)量。針對這種改動到底是否需要告知業(yè)主，記者又以業(yè)主身份聯(lián)系到豐臺區(qū)房管局，市場科的工作人員表示：

區(qū)房管局市場科：這得看您合同里約定，有沒有約定可以更換材質(zhì)，或者是更換材質(zhì)之后需不需要通知您。

合同約定，局部調(diào)整可不通知售買人/受訪者供

房管局：樣板間為展示樣板間

針對開發(fā)商樣板間北側(cè)外墻用鋁條裝飾，而現(xiàn)房則更改為聚苯板裝飾，業(yè)主認為根據(jù)京建發(fā)258號文件，現(xiàn)房應(yīng)與樣板間一致，但房管局工作人員表示，由于這一處樣板間建設(shè)時間在258號文出臺之前，為展示樣板間，所以只作為展示宣傳使用。

區(qū)房管局市場科：258號文出臺以后是要求開發(fā)企業(yè)如果要建宣傳樣板間，必須得建交付樣板間，以前是沒有規(guī)定的。

樣板間北側(cè)外墻用鋁條裝飾/受訪者供

規(guī)自委：模糊描述近年常見

對于業(yè)主們質(zhì)疑的“金屬質(zhì)感”這種模糊描述為何會出現(xiàn)在報規(guī)圖里，誰來判定是否呈現(xiàn)出“金屬質(zhì)感”一事，北京市規(guī)劃和自然資源委員會豐臺分局審批科工作人員表示：

豐臺區(qū)規(guī)自委審批科：現(xiàn)在外立面很多文字標注這種。再早的項目他都不寫，就這兩年他才寫這種的。

記者：應(yīng)該是由哪個部門去最終判定，來認定一下它到底是有沒有符合這個金屬質(zhì)感。

豐臺區(qū)規(guī)自委審批科：因為我們是審批部門，你要不要問問驗收，我們是這樓沒建之前，我們是看著方案給他批的。

記者又聯(lián)系到豐臺區(qū)規(guī)自委核驗科，工作人員表示：

豐臺區(qū)規(guī)自委核驗科：我因為不是經(jīng)辦人，我跟他（經(jīng)辦人）也說一下您的訴求，到時候看他這邊給您回個電話。

發(fā)稿前記者沒有收到相關(guān)回復(fù)。記者又聯(lián)系到屬地——盧溝橋街道辦事處，城鄉(xiāng)管理辦公室的工作人員表示，他們此前已經(jīng)召開過吹哨會，不過規(guī)自委和房管局相關(guān)科室因故沒有參加，之后還會繼續(xù)吹哨，搭建業(yè)主、開發(fā)商與各部門溝通的平臺。

業(yè)主：籠統(tǒng)表達存“灰色地帶”

根據(jù)相關(guān)部門的答復(fù)，期房交付要以合同為準，但業(yè)主們則認為，購房合同中有大量的籠統(tǒng)表述和“灰色地帶”最后都變成了開發(fā)商發(fā)揮的空間。

業(yè)主劉女士：開發(fā)商跟業(yè)主之間的約定其實非常的少，那一本合同大部分都是免責條款，然后真正能規(guī)定這個材料的就那么幾頁，你怎么可能通過這么幾頁，就把這個一個樓怎么蓋給說清楚了，就不可能的。

南側(cè)與側(cè)立面外墻裝飾顏色有所區(qū)別/王小孟攝

建議提前進行專業(yè)審查

對此，北京大學(xué)法學(xué)院教授、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，相關(guān)部門可以針對房屋預(yù)售合同以及相關(guān)附件提前進行專業(yè)審查，以更好地維護購房者的利益。

樓建波：現(xiàn)在各地政府都在推示范合同文本，實際上我覺得政府和消費者保護協(xié)會可以做的更多的一個事情是房子要預(yù)售的話，你把預(yù)售合同文本拿來我看一看，我甚至都覺得這個看，不應(yīng)該只是形式上面的看。如果預(yù)售制度還要存在一段時間，在發(fā)預(yù)售許可的時候，能不能對預(yù)售合同和它的附件幫我們購房人去做一個審查，比如那些含含糊糊的這個東西，你要不改明確，就要求你向購房者說明。

法律部門需綜合各方意見判斷

在長期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域的北京海潤天睿律師事務(wù)所律師包華看來，房屋本身是非常復(fù)雜的產(chǎn)品，涉及到很多專業(yè)問題，所以消費者應(yīng)該更多地對房屋的整體交付與保修進行約定。

包華：房屋本身是一個非常復(fù)雜的產(chǎn)品，它里邊涉及到大量的專業(yè)性問題，而且它是一個整體交付的產(chǎn)品，所以大家在約定的時候，更多的是約定這個產(chǎn)品整體交付以及保修，而不會設(shè)定其中某一些具體的條件。就好像我們在買一個電器產(chǎn)品，我們很難說我們把電路圖里面每一件事情，都跟我們的消費者都說清楚。

至于業(yè)主關(guān)注的建材的更改是否會影響使用，外立面是否呈現(xiàn)金屬質(zhì)感由誰判定，包華認為，雙方都可以進行舉證，法律部門需要綜合各方意見進行判斷。

包華：因為我們國家現(xiàn)在是期房，從設(shè)計圖到施工效果、現(xiàn)場效果，兩者之間肯定會有差異，而這個差異是不是一種實質(zhì)性的差異？是不是會對于我們的購房人的購買意愿產(chǎn)生根本影響？這個法官也要判斷，我們既不能以開發(fā)商的角度去審這件事，也不能以購房人的角度去審視這件事，而是以一個跟這事可能沒有利害關(guān)系的一個普通公眾的角度去審視這件事。

事件后續(xù)進展，“問北京”也將持續(xù)關(guān)注。

小 問 說

1000多萬購買期房

建成效果不接受

設(shè)計變更不知情

業(yè)主開發(fā)商各執(zhí)一詞

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記者丨王小孟

編輯丨王小孟 劉若萌

值班主編丨獨伊