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2023年3月31日，北京市政府官網(wǎng)掛出了《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》的征求意見稿，對(duì)北京市征收“集體土地”的補(bǔ)償方案提出了修改，其中最重要的變化是：

將“拆遷”改為“搬遷”，并廢止了房屋拆遷許可證制度。

并且將集體土地上房屋搬遷補(bǔ)償納入征收集體土地征收程序，實(shí)現(xiàn)征地與房屋搬遷同步實(shí)施。

(資料圖片)

這意味著，北京正式告別“拆遷”，以后再無(wú)“拆遷釘子戶”。

因?yàn)楦鶕?jù)“辦法”規(guī)定的“征地和房屋搬遷”同步啟動(dòng)的話，如果房屋補(bǔ)償不能得到雙方認(rèn)可，那么整個(gè)征地將無(wú)法報(bào)批，所有住戶都將無(wú)法搬遷。

北京這幾年確實(shí)對(duì)于“拆遷”越來(lái)越少提及了。

比如針對(duì)核心區(qū)的平房，目前主要是“退租”，甚至連拆都不能再拆了，要像保護(hù)歷史文物一樣的來(lái)“保護(hù)平房”，拆遷想都不要想了。

再比如城區(qū)的簡(jiǎn)易樓，目前也是倡導(dǎo)“騰退”的方式，讓住戶申請(qǐng)騰退，簡(jiǎn)易樓能不拆就不拆，盡可能保護(hù)或者轉(zhuǎn)為其他用途。

針對(duì)“危房”，也就是實(shí)在是沒(méi)有辦法再居住的房子，目前主要是“原地?fù)Q建”，就是把房子拆掉，然后再原地“還建”，這也不是傳統(tǒng)的拆遷模式。

因此如果這一次針對(duì)“集體建設(shè)用地”也是用搬遷來(lái)代替拆遷的話，北京確實(shí)正式告別拆遷了，“拆遷”這個(gè)字眼算是徹底退出北京了。

什么是“集體用地”？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是北京的“城中村”，北京雖然是超一線城市，但是北京確實(shí)也是中國(guó)最大的“農(nóng)村”。

因?yàn)楸本┐嬖跀?shù)量龐大的“城中村”，這些城中村的土地性質(zhì)大多數(shù)都是“集體用地”，而不是城市建設(shè)用地。

所以像北京這么大的城市，也是存在各種各種的“城中村”的，甚至你出了北京五環(huán)，就可以看到各種“村落”，城市界面非常差。

所以千萬(wàn)不要以為中國(guó)的超級(jí)城市北京，已經(jīng)徹底“城市化”了，其實(shí)并非如此，城市中依然存在大量的“城中村”，大量的農(nóng)村用地和農(nóng)村戶口。

按照北京的規(guī)劃，近期希望能夠在五環(huán)內(nèi)，也就是“一綠地區(qū)”，徹底實(shí)現(xiàn)“城市化”，消滅“城中村”。

但是要想做到這一點(diǎn)，并不是那么容易，甚至可以說(shuō)有點(diǎn)難。

因?yàn)楸本┪瀛h(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。

這個(gè)時(shí)候要想徹底實(shí)現(xiàn)“城市化”，消滅“城中村”，如果還用傳統(tǒng)的拆遷模式，估計(jì)成本會(huì)非常高，而且不符合北京的“減量發(fā)展”。

所以在這種背景下，調(diào)整《北京市征收集體土地房屋補(bǔ)償管理辦法》那就勢(shì)在必行了。

在本次出臺(tái)的“意見”征求意見稿中，最大的變化就是“征地補(bǔ)償安置方式”的調(diào)整了。

目前在全國(guó)各地出臺(tái)的集體土地征收補(bǔ)償政策中，有安置房安置、房票安置、宅基地安置、貨幣補(bǔ)償是主要的幾種補(bǔ)償方式。

例如，重慶主要采取農(nóng)村宅基地自建安置、安置房安置或者貨幣安置；上?？梢赃x擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；廣州的補(bǔ)償安置方式包括復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)取?/p>

北京這一次的《辦法》雖然明確了多種征地補(bǔ)償安置方式，主要有房屋安置和貨幣補(bǔ)償方式。

但在這一次的“起草說(shuō)明”中，強(qiáng)調(diào)要以“房屋安置方式”為主，要做到安置房先行，而且強(qiáng)調(diào)安置房一般應(yīng)為具備入住條件的現(xiàn)房。

這就意味著北京的“宅基地和集體建設(shè)”征地，確實(shí)要做到從“貨幣拆遷”過(guò)渡到“真正的異地搬遷”，給錢的可能性應(yīng)該比較低了。

這有點(diǎn)像“新版騰退”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在其他地方先蓋好“安置房”或者政府購(gòu)置“安置房”，然后再啟動(dòng)“搬遷和征地”，居民直接“用地?fù)Q房”。

這種方式能夠節(jié)省“拆遷支出”，同時(shí)避免居民把“補(bǔ)償款”花掉，直接用房換房，用地?fù)Q房，經(jīng)濟(jì)成本是最低的。

如果要給居民“貨幣補(bǔ)償”，按照目前北京的房?jī)r(jià)，大多數(shù)居民是壓根買不起房的，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，用地?fù)Q房也是最劃算的方式。

所以當(dāng)一個(gè)城市房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低的時(shí)候，可以采取“貨幣補(bǔ)償”的方式來(lái)實(shí)施城市更新，而一旦城市的房?jī)r(jià)太高，貨幣補(bǔ)償就根本買不起房了，這個(gè)時(shí)候徹底結(jié)束“拆遷”是最經(jīng)濟(jì)的做法。

同時(shí)對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，用“搬遷”來(lái)代替“拆遷”，也可以順利實(shí)現(xiàn)城區(qū)人口的疏解，比如將安置房大量建設(shè)在近郊新城。

這樣一來(lái)，大量的城中村人口在實(shí)施“搬遷”的過(guò)程中，就可以降低城區(qū)的常住人口密度，將人口大量遷往近郊新城。

綜上所述，我們認(rèn)為在北京目前如此高房?jī)r(jià)的背景下，徹底告別“拆遷”是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

原因非常簡(jiǎn)單，北京實(shí)在是“拆不起”了，房?jī)r(jià)實(shí)在是太高了。

未來(lái)北京也不會(huì)再重啟“拆遷”流程了，因?yàn)楸本┠壳耙呀?jīng)進(jìn)入“減量發(fā)展”的趨勢(shì)之中，拆遷會(huì)推高北京的建設(shè)用地規(guī)模。

甚至有可能會(huì)進(jìn)一步推高北京的地價(jià)和房?jī)r(jià)。

所以變“拆遷”為“搬遷”，“退租”，“騰退”等方式，是北京目前最為經(jīng)濟(jì)的改善居住和城市更新的途徑。

這樣還可以適當(dāng)降低北京過(guò)于密集的城區(qū)人口密度。

北京，現(xiàn)在告別拆遷，以后也不會(huì)再有拆遷。

這座城市，拆遷的成本只會(huì)越來(lái)越高。