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海開在海淀的第二個“頌”系產品棲海澐頌登場了。網友說，沒點文化，可能連樓盤名字都念不全。

(資料圖片僅供參考)

從土拍市場的高光時刻到產品入市的不斷熱議，“永豐三兄弟(富華里富園、富華里匯園、棲海澐頌)”真是賺足了眼球。外界好奇，海開PK中海，究竟哪家強？中海富華里富園、匯園已率先開盤，棲海澐頌能否乘勢而上？

非臨鐵盤，周邊商業(yè)氛圍偏弱

◆ 商超：地塊規(guī)劃有商業(yè)用地；2公里范圍內有中糧智慧谷、海淀大悅城，后者仍在建設中；

◆ 交通：最近的地鐵是16號線永豐站，約2.7公里，騎行15分鐘左右；項目周邊有北清路、玉河路、后廠村路、永豐路、京藏高速、京新高速等，能夠快速到達永豐產業(yè)園區(qū)、翠湖科技園、中關村軟件園以及上地、中關村等地；

◆ 醫(yī)院：距離北京大學國際醫(yī)院、北京大學第六醫(yī)院北院約3.5公里，駕車10分鐘；

◆ 教育：距離北京市海淀區(qū)實驗幼兒園、中國科學院第三幼兒園(杏林灣分園)均2公里左右；距離中關村第三小學(科技園分校)約3.5公里；距離清華大學附屬中學永豐學校1.6公里；

◆ 公園：距離中關村生命園智云體育公園4公里，騎行20分鐘；

棲海澐頌的項目位置

順著永玉路自北向南延伸，“永豐三兄弟”依次排列，最南端就是棲海澐頌的工地現(xiàn)場，地塊方正、規(guī)整。

棲海澐頌的工地圍擋

海淀向來都是開發(fā)商的實力競技場，“永豐三兄弟”更是受到多方追捧。開發(fā)商看重的是海淀的購買力。

這里有一批隱貴，不顯山露水，但購房實力堪比東西城，且對海淀這片熱土情有獨鐘。另外，海淀的產業(yè)基礎深厚并持續(xù)升級，吸引了大批人流，可謂“人隨產業(yè)走”。

有人、有錢，還愁房子賣不出去么？如此看來，棲海澐頌也算含著“金鑰匙”出生了。

從配套來看，距離項目最近的商業(yè)是中糧智慧谷、海淀大悅城(在建)，均在2公里范圍內，周邊的商業(yè)氛圍有待提升。此外，在項目北側規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)，規(guī)劃要求明確提出“鼓勵設置社區(qū)商業(yè)綜合體2000平方米”，可方便日常生活。

HD00-0403-0018地塊規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)

畢竟是大海淀，教育配套算棲海澐頌的扛把子。周邊有北京市海淀區(qū)實驗幼兒園、中國科學院第三幼兒園(杏林灣分園)、中關村第三小學(科技園分校)以及清華大學附屬中學永豐學校等加持。

清華大學附屬中學永豐學校

醫(yī)療資源方面，距離北京大學國際醫(yī)院、北京大學第六醫(yī)院北院約3.5公里左右，駕車10分鐘。

19號線北延有規(guī)劃，落地時間待定

對于打算入手“永豐三兄弟”的買房人而言，最關注的莫過于三個項目周邊規(guī)劃的M19號線支線到底能不能落地以及何時落地。

地鐵一響，黃金萬兩。有沒有地鐵線，房子保值增值的空間簡直天差地別。這種質樸的認知，購房人早已摸得透透的。

目前來看，距離棲海澐頌最近的地鐵是16號線永豐站，約2.7公里，軌道交通的便捷性較差。

地鐵16號線永豐站

值得注意的是，M19號線支線的規(guī)劃確實被寫進了官方文件。

以棲海澐頌為例，招拍掛文件顯示，“M19號線支線位于項目用地的東側，該軌道線尚未穩(wěn)定。項目應為M19號線支線可能線位預留用地和實施條件”。

此外，另一份文件則透露，“項目附近的HD00-0403-029地塊內規(guī)劃建筑面積5000平方米的公交首末站及9000平方米的P+R停車場”。

19號線開通后，北延的呼聲一直很高。如果地鐵能修到家門口，很多購房需求或許不用外溢至昌平。

至于19號線北延最終能不能落地，只能等時間給出答案。官方文件的口吻也非常謹慎，“該軌道線尚未穩(wěn)定”。

不過，有業(yè)內人士推測，19號線北延的確定性很大，畢竟區(qū)域內有永豐高新技術產業(yè)基地、中科產業(yè)園等，而且海淀又是北京GDP的貢獻大戶。

中科產業(yè)園

海國永豐科技園H3C

據(jù)海淀區(qū)2023年政府工作報告顯示，全區(qū)生產總值預計增長4%，全市占比25%，經濟總量和增長貢獻繼續(xù)保持全北京市第一。

目前，19號線南延已經納入北京地鐵三期規(guī)劃(2022年-2027年)，19號線北延有望在南延線完工后動工。

此外，13號線拆分成13A和13B，要優(yōu)先修建，B線拆分工程已于2022年進場施工，而19號線北延只能排隊等著。即便能落地，也得等很多很多年。

正面PK，哪家強？

按照規(guī)劃條件，棲海澐頌地塊的地上建筑規(guī)模9.69萬平，容積率2.4，控高45米，規(guī)劃為81平兩居、87平兩居、93平三居、121平四居、129平四居、148平四居、154平四居，兼顧剛需和改善。社區(qū)共887戶，主要是洋房和小高層。

棲海澐頌地塊HD00-0403-0019規(guī)劃要求

海淀北部產業(yè)園：中關村壹號

近年來，伴隨海淀區(qū)產業(yè)更迭，區(qū)域內的樓盤迎來了年輕的購買力，整體市場需求不容小覷。

距離2公里左右就是海淀北部產業(yè)園中關村壹號，入駐企業(yè)涵蓋人工智能、金融科技、商業(yè)航天、5G、大數(shù)據(jù)、游戲等，例如，拉卡拉、光大銀行、小馬智行、啟元世界等。而中關村壹號周邊也有快手、用友等大公司。

棲海澐頌把售樓處設在中關村壹號，相當于把自己搬到客戶旁邊，走過路過反正都不容許錯過。

棲海澐頌在中關村壹號的道旗

在營銷方面，中海套路更深，富華里、匯智里、中海拾光展廳也設在附近。你沒看錯，這些項目任你挑選。不論看中哪個，中海都是贏家。

富華里、匯智里、中海拾光展廳

從供給端來看，位于永豐板塊的中海匯德里、幸福里潤園于2022年3月開盤，銷售勢頭不錯。

周邊二手房天閱西山2月的掛牌價為9.7萬/平，由于戶型偏大，總價較高。冠城大通百旺府則是的掛牌價僅為6.59萬/平，但戶型設計相對落后，居住舒適度略差。

因此，“永豐三兄弟”的入市剛好可以填補市場。對比來看，兩家房企，一個是京城樓市的佼佼者，一個是海淀本地國企，可謂強龍遇上地頭蛇，產品力都很出挑。

就營銷節(jié)奏而言，中海已搶跑，打算先收割一波客戶。目前，“永豐三兄弟”的中海富華里富園、匯園均已入市。截至2月10日，兩個項目已有網簽數(shù)據(jù)，網簽率分別為9.18%、1.87%。

從戶型來看，富園的戶型主要是80平兩居、95平三居、125平三居，匯園的戶型為99平三居、116平三居、138平四居。由于中海富華里與棲海澐頌有不少接近的戶型面積，貼身肉搏自然少不了。

戶型方面，中海以剛需為主，大面積的改善戶型并不多，在走量的同時能夠很好地控制總價。棲海澐頌的戶型跨度相對較大，總價也會隨之拔高，后期的銷售就取決于購房者認可了。

“永豐三兄弟”的地塊情況

棲海澐頌的銷售指導價比中海富華里富園要低3000元/平。相同面積的戶型中，棲海澐頌更有價格優(yōu)勢。

不得不說，價格是王道。不過，中海富華里富園的容積率比棲海澐頌低，僅為1.5，社區(qū)相對低密，居住的舒適度更高。其實，任何選擇都有兩面性，買房也一樣，就看更青睞哪個項目了。（記者 張增艷）