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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

總預(yù)算800w以內(nèi)，女生，金融街工作，單身不考慮學(xué)區(qū)，想最近買套兩居室，以保值增值+自住為主。由于西城價(jià)格太貴，價(jià)格合適的次新房又比較遠(yuǎn)?，F(xiàn)在有兩種思路：

1、以租換租，看了朝青的華紡易城和國(guó)美，西三旗的萊圳、世華龍樾，感覺(jué)華紡易城，萊圳家園80平左右的還不錯(cuò)，780w。

2、自己?。和线呝I房，看了萬(wàn)年花城，麗澤的益豐苑，益豐苑82平的質(zhì)量好房型好人文好但要800+了。但是感覺(jué)豐臺(tái)這幾片還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，麗澤附近除了保利百合益豐苑和幾個(gè)豪宅，周圍其他小區(qū)價(jià)格或環(huán)境都好像沒(méi)這么好，10w+買益豐苑這里感覺(jué)不太值的樣子；往東邊朝陽(yáng)買房子，可能延一號(hào)線，還沒(méi)有看完，準(zhǔn)備再去看看四惠了。

現(xiàn)在就是很糾結(jié)，自住的可選性比較少，而且這些地方感覺(jué)這幾年發(fā)展比較慢。不錯(cuò)的板塊都太遠(yuǎn)了，自己一個(gè)人住也累，只能以租換租，能余一兩千。求建議，或者還有沒(méi)有其他板塊推薦呢？

A：

1、換租一般都建議看朝陽(yáng)的，海淀的都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，五環(huán)外的就算不高也在15%左右，未必劃算。以華紡為主吧，國(guó)美更適合自住，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，升值什么不占優(yōu)，就是跟隨大盤。

2、麗澤的這會(huì)兒接盤有點(diǎn)兒晚了，溢價(jià)率早就炒高了，跟學(xué)區(qū)房差不多。所以一般建議萬(wàn)年花城，確定追高再看麗澤的。

四惠的以東恒二期或金地名京為主，金地名京就是有的樓棟有點(diǎn)兒噪音，跟中介問(wèn)清楚。沒(méi)合適的再看愛(ài)這城和遠(yuǎn)洋的板樓，也有還不錯(cuò)的戶型。

3、哪些地方比較慢啊？這幾個(gè)都還行，只是看什么小區(qū)了，多數(shù)都不落后，連國(guó)美到現(xiàn)在都略超大盤了。當(dāng)然升值最好的是萊圳家園，既有產(chǎn)業(yè)區(qū)的支撐，也有學(xué)區(qū)的加持，只是從換租來(lái)說(shuō)溢價(jià)不是太合適，如果不在乎的話就以海淀為主。

僅供參考。

二

Q:

外地戶籍?，F(xiàn)在朝陽(yáng)有一套90平米的三居（小換大，屬二套），月供1.4，家庭收入到手60。最近辦下了工作居住證。2022年積分96分，老大一年級(jí)，老二2018年下半年生。想郊區(qū)買房用于積分落戶，手上只有80預(yù)算。中介推薦龍湖長(zhǎng)城源著，感覺(jué)太遠(yuǎn)，不知流動(dòng)性如何。請(qǐng)問(wèn)您怎么看這個(gè)小區(qū)？另外，目前我這個(gè)預(yù)算和月供情況，是否有合適的小區(qū)推薦（首付80-100、好出租的）。

A：

1、長(zhǎng)城源著，流動(dòng)性普通吧。優(yōu)勢(shì)就是房齡新總價(jià)低，劣勢(shì)是掛牌量大升值也慢點(diǎn)兒。不過(guò)真要是為了積分也無(wú)所謂，幾年的事兒，就算是升值慢點(diǎn)兒也沒(méi)多少錢。這都八年了吧，按說(shuō)當(dāng)年50萬(wàn)的漲到百萬(wàn)出頭兒算跟上大盤，現(xiàn)在80萬(wàn)，折算到三四年的周期也就幾萬(wàn)吧，畢竟以后也不會(huì)有太大的行情了。所以如果短期持有就無(wú)所謂，長(zhǎng)期的話一般。

2、其他的，亦莊北岸，在舊宮，跟亦莊隔一條河。藍(lán)星花園，在后沙峪，花梨坎地鐵傍邊。沙河的北街家園。這幾個(gè)都屬于租金和升值不落后，也好出租的。但這兩年都漲了點(diǎn)兒，我也不知道能否買到了。上網(wǎng)先看看，北街家園的應(yīng)該有160左右的。

3、另外這種房最好別買太遠(yuǎn)的，一直有傳言要嚴(yán)查職住分，也就是得能真實(shí)自住的。買在近郊或地鐵沿線怎么都好解釋，真要買在太遠(yuǎn)的還沒(méi)地鐵，怎么說(shuō)??？民不舉官不究，據(jù)說(shuō)是老有舉報(bào)的，都是那些加不上職住分的，所以盡量買踏實(shí)的吧。

僅供參考。

三

Q:

年齡50，2004年外地入京工作。2006年，和家人親戚借款買了會(huì)城門一號(hào)樓78平方72萬(wàn)，剛到北京，對(duì)行情不懂，也急著想有房住，貴了一些。后來(lái)單位分了一套小房。一號(hào)樓想給孩子留著做婚房，孩子剛讀博兩年，因?yàn)槭菛|西向臨街筒子樓，而且房子帶斜角，孩子看不上。2020年11月，需要現(xiàn)金，房子賣出670萬(wàn)，賣又便宜了。

現(xiàn)在手頭一共有1000萬(wàn)，想買北蜂窩路五號(hào)院原鐵道部家屬樓92平方左右的房子，北蜂窩五號(hào)路現(xiàn)在的價(jià)格大概14萬(wàn)1平方，未來(lái)能和北京大盤保持一致嗎？明顯比周邊價(jià)格高好多，未來(lái)會(huì)不會(huì)很虧？或者想在海淀區(qū)買房，不太糾結(jié)學(xué)區(qū)問(wèn)題，應(yīng)該如何規(guī)劃？

A：

1、學(xué)區(qū)房的未來(lái)說(shuō)不太好。只能說(shuō)近兩年是入學(xué)高峰期，價(jià)格大概率是穩(wěn)定的，也可能漲幅超過(guò)大盤，畢竟入學(xué)的孩子多，家長(zhǎng)們也沒(méi)別的辦法。但過(guò)了高峰期就得看政策了，尤其是2005年之后，孩子少了小一半，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分有可能受影響。這不敢預(yù)測(cè)，只能到時(shí)候再看，另外也看57中的成績(jī)，真要是提升成小強(qiáng)校了就最好，給學(xué)區(qū)提供了支撐。

2、價(jià)格高是因?yàn)榉魁g新，這倒無(wú)所謂，看房子的租售比就行。估計(jì)是和老房的比例是差不多的，那就不算風(fēng)險(xiǎn)。一分錢一分貨，周邊缺房齡新的學(xué)區(qū)房，所以價(jià)格才高的。

3、海淀買房，不糾結(jié)學(xué)區(qū)問(wèn)題，那就選學(xué)區(qū)弱的唄。典型的就是學(xué)院路，四所中學(xué)都不熱門，溢價(jià)也就相對(duì)很低，基本就是海淀學(xué)籍的價(jià)值。其他的還有花園路、北太平莊和田村等學(xué)區(qū)，溢價(jià)也都不算高。五環(huán)外清河西二旗的靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，升值更好，除了上地之外溢價(jià)都不高。這沒(méi)什么規(guī)劃，看自己的需求和喜好了。

僅供參考。

四

Q:

目前居住在單位公寓（無(wú)產(chǎn)權(quán)），有單位團(tuán)購(gòu)的岳各莊回遷房無(wú)房本。雙方工資均較低。目前看的：金隅濱和園7號(hào)院，14年的房。金隅濱和園有1類經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，實(shí)地考察1類經(jīng)濟(jì)適用房房子差，周邊亂，且稅高，暫不考慮。7號(hào)院是限價(jià)房，共有6棟樓，感覺(jué)小區(qū)環(huán)境還可以。戶型59平米左右的一居室，南向，采光好，臨湖的220萬(wàn)，不太臨湖的205萬(wàn)左右。出租大概每月收入3000-3300元。據(jù)查那邊將來(lái)應(yīng)該會(huì)有11號(hào)線的地鐵站型材站 ，還有個(gè)城際鐵路站。

主要想咨詢：

1、這個(gè)地段可以嗎？石景山這個(gè)區(qū)域發(fā)展會(huì)好嗎？

2、這個(gè)樓盤可以嗎？房子會(huì)存在如果將來(lái)房?jī)r(jià)下跌，此處房子本來(lái)就遠(yuǎn)且小，賣不出去嗎？

3、這個(gè)價(jià)位可以嗎？根據(jù)我們家庭情況，考慮這個(gè)房子是否合理？

A：

1、這讓我怎么說(shuō)呢？簡(jiǎn)單說(shuō)吧，這和石景山的關(guān)系不是很大了，兩區(qū)交界的最邊緣。但是因?yàn)橛泻拥赖淖韪?，所以只能是單打?dú)斗，想和門頭溝聯(lián)手都不可能。但傍邊又被鐵道所隔離，也是天然阻礙。那板塊內(nèi)是幾乎不會(huì)引入什么大型配套了，都只能是走出去。之所以把保障房蓋在這種地段兒，就是因?yàn)楹玫囟握€得留著賣錢呢。所以這種產(chǎn)品就是自住為主，房子本來(lái)就是用來(lái)住的，其他的別期望值太高。

來(lái)這里買房的大多數(shù)都是圖的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，所以升值不會(huì)太高，否則就不實(shí)惠了。最好成績(jī)是跟上板塊大盤吧，或略低一點(diǎn)兒。

2、租金相對(duì)很合理，超出北京平均值。但也考慮好，一般來(lái)說(shuō)，北京多數(shù)租金高的都是用升值慢換來(lái)的，看自己重視哪方面了。租金高意味著居住的性價(jià)比高，消費(fèi)合適；租金低意味著升值較好，投資合適。這兩點(diǎn)在預(yù)算不是很高的情況下是相悖的，必須取舍。

有了地鐵當(dāng)然是好事兒，未必能拉動(dòng)房?jī)r(jià)，但流動(dòng)性會(huì)增加，也就是更好賣一些。但至今還沒(méi)有明確的規(guī)劃周期吧？

3、樓盤就是典型的自住型小區(qū)唄，不特殊。賣不出去倒不可能，看價(jià)格了，北京沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

4、價(jià)位我可不知道，只有當(dāng)?shù)刂薪槭煜ぞ唧w行情。而且不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖也沒(méi)什么用，一房一價(jià)，都得單獨(dú)評(píng)估。

考慮這房子沒(méi)什么不合理的，就是自住為主，別有太高的投資心態(tài)。也未必比其他板塊的商品房低多少，只是不占優(yōu)勢(shì)而已。另外注意綜合地價(jià)款，讓中介算好賬，也得看業(yè)主是否配合。

僅供參考。

五

Q:

我們兩口是剛需購(gòu)房，現(xiàn)在昌平租房，看了周邊的新房都挺貴的，目前還上不了車，二手房考慮中，目前看了保利羅谷的兩限房可以交易了，想著考慮下。請(qǐng)問(wèn)下：

1、小區(qū)地理位置2條鐵路包著出行會(huì)不會(huì)很擁堵，以后發(fā)展會(huì)不會(huì)受限？

2、政府規(guī)劃的公示能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)也是限制這邊發(fā)展的重要因素吧。

3、這里有多個(gè)樓棟還有戶型，有個(gè)邊戶是通透，廚衛(wèi)全明，但是個(gè)槍型，個(gè)人有點(diǎn)信風(fēng)水，這個(gè)可以考慮嗎？如果考慮，價(jià)格在多少可以成交呢？

A：

1、這我都不好回答。是否擁堵我不知道啊，好幾年都沒(méi)去過(guò)了。從地段兒來(lái)說(shuō)普通，周邊除了鐵道還有河道和高速，引入大型配套不是太容易。以后主要看河道南部的產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展吧，產(chǎn)業(yè)能彌補(bǔ)一些配套的不足，尤其是在缺地鐵的情況下。

2、政府什么公示?。窟@我也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)。沒(méi)必要太重視規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)起來(lái)都長(zhǎng)著呢，而且還得看是得到重視。永豐是和上地西二旗同時(shí)規(guī)劃的，之后實(shí)施的就慢了一些，近幾年才算得到真正重視。

3、具體戶型更沒(méi)建議了，看自己的喜好。不過(guò)槍型的一般做不到通透，只能是南北向。如果槍頭在南部就是臥室，客廳朝北，邊戶的再加個(gè)東向或西向。我大概能想象出戶型，廚衛(wèi)全明，應(yīng)該還不錯(cuò)。價(jià)格我也不知道，只能問(wèn)中介。

4、真喜歡就買唄，小區(qū)是不錯(cuò)的。本來(lái)這都不是兩限房而是商品房，那會(huì)兒樓市寒冬，保利估計(jì)是為了好賣房而特意修改的規(guī)劃，還發(fā)了個(gè)債券呢。也就是挺下功夫的，所以設(shè)計(jì)和質(zhì)量都算不錯(cuò)，也彌補(bǔ)了一些地段的不足。到現(xiàn)在為止升值還算可以，基本不落后。

僅供參考。

六

Q:

不理解家長(zhǎng)們?yōu)槭裁疮偪褓I學(xué)區(qū)房，老破小都上千萬(wàn)，有這錢去郊區(qū)買個(gè)別墅再讓孩子上國(guó)際校好不好？海淀雞娃一年幾十萬(wàn)，而國(guó)際學(xué)校一年的學(xué)費(fèi)不才20多萬(wàn)嗎？如果是我就讓孩子上了，然后直接出國(guó)留學(xué)，多省心，還省錢呢，文憑也比國(guó)內(nèi)的普本吃香。

A：

1、問(wèn)題很好，代表了很多人的想法。但請(qǐng)?jiān)偕钕胍幌拢５砑议L(zhǎng)可有很大一部分本身就是高知學(xué)霸出身，他們難道不會(huì)算賬嗎？這些家長(zhǎng)多數(shù)都是在大公司或高校等單位，就算沒(méi)留過(guò)學(xué)也有海歸朋友吧，他們不了解國(guó)際校的優(yōu)勢(shì)嗎？

有句話是“你眼中的不理解，其實(shí)是人家的解決方案”。也就是說(shuō)，你所知道的，其實(shí)早就是人家的常識(shí)了，而人家做出的應(yīng)對(duì)方案，是你一輩子都無(wú)法理解的。沒(méi)辦法，認(rèn)知高度決定煩惱等級(jí)，而人與人之間的認(rèn)知差距是幾乎無(wú)法消除的。

2、先說(shuō)別墅，很多家長(zhǎng)不是買不起，而是認(rèn)為沒(méi)必要。因?yàn)閺氖孢m性來(lái)說(shuō)或許別墅很好，但從投資保值來(lái)說(shuō)，別墅是非常弱的，就是有錢人的消費(fèi)品而已。那很多家長(zhǎng)認(rèn)為自己還沒(méi)到可以有錢任性的地步，也就犯不上去住別墅。掙下家業(yè)都不容易，留給孩子好不好??？

3、再說(shuō)國(guó)際校，20多萬(wàn)只是學(xué)費(fèi)而已，而如果加上住宿費(fèi)和餐飲費(fèi)什么的，再加零花錢，一年40萬(wàn)不算多。這還沒(méi)算其他的花銷，比如出國(guó)游學(xué)，別的孩子都去你去不去？還有潛水滑雪等燒錢的素質(zhì)，別的孩子都學(xué)你學(xué)不學(xué)？所以，別以為上了國(guó)際校能省錢，摸著錢包想想，一群富二代湊在一起是為了省錢嗎？

順義媽媽雞娃也很瘋狂的，雖然沒(méi)有段子里那么夸張，但對(duì)成績(jī)和各種素質(zhì)的追求完全不弱于海淀虎媽。所有人在爬到一定階層之后最怕的是什么？是滑落，是怕下一代又成為學(xué)渣屌絲敗家子兒。所以，越是有錢的家庭越重視教育，御書(shū)房就是專門雞皇子用的，何況土豪呢。

這么說(shuō)吧，20多萬(wàn)只是國(guó)際校的門檻，真實(shí)的花費(fèi)一年不低于50萬(wàn)，高的百萬(wàn)也不新鮮。再加上留學(xué)，哪怕只是讀到本科，16年的花費(fèi)約千萬(wàn)吧。

還有一點(diǎn)，現(xiàn)在的中國(guó)企業(yè)早就見(jiàn)過(guò)世面了，不是隨便個(gè)海歸文憑就給高薪的。大多數(shù)水貨文憑的待遇跟國(guó)內(nèi)三本一個(gè)待遇，能給個(gè)幾千塊工資就不錯(cuò)了。

4、總之能理解那些買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)了嗎？正因?yàn)樗麄円?jiàn)過(guò)世面，也計(jì)算過(guò)性價(jià)比，所以才會(huì)選擇國(guó)內(nèi)公立校。所有人都不傻的，越有知識(shí)或越有錢的，對(duì)教育其實(shí)越理性。之所以你不理解他們，只是因?yàn)檫€沒(méi)到那個(gè)層次而已。

僅供參考。

七

Q:

我是對(duì)二環(huán)有執(zhí)念，而且認(rèn)為如果東西城合并為中央政務(wù)區(qū)，那戶口就會(huì)凍結(jié)，以后再想遷入就不可能了。所以就算是現(xiàn)在溢價(jià)高也是值得的，要不然以后還買不到了，溢價(jià)會(huì)更高啊，畢竟學(xué)校會(huì)更搶手的。

A：

1、怎么說(shuō)呢，我一般是不太相信謠言的，只選擇相信權(quán)威媒體的信息。而且你沒(méi)發(fā)現(xiàn)自己的邏輯有點(diǎn)兒?jiǎn)栴}嗎，前后是矛盾的，悖論。

2、假定真的合并了，也確實(shí)凍結(jié)戶口了，許出不許進(jìn)。那請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)還會(huì)去買房？買了也不能落戶，落不了戶就不能上學(xué)，那這房?jī)r(jià)憑什么要上漲？

咱把這事兒放大一下，假定北京成為首都特區(qū)了，戶口凍結(jié)，再也不許外地人落戶了。那你覺(jué)得買房人是會(huì)增加還是減少？房?jī)r(jià)是漲還是跌？只有人口流入越多的地方才能房?jī)r(jià)上漲吧，好像沒(méi)聽(tīng)說(shuō)只出不入的地方能繁榮。我認(rèn)為ZF不會(huì)那么狠，犯不上把東西城的人都給困死。

3、當(dāng)然這看自己的判斷吧，成年人了，能承擔(dān)后果就行。不過(guò)提醒一下，知道美國(guó)為什么會(huì)有DC嗎？也就是華盛頓特區(qū)，所謂的中央政務(wù)區(qū)。

那是因?yàn)樗麄兪锹?lián)邦國(guó)家，中央政府沒(méi)有自己的地盤兒。那總不能把國(guó)會(huì)老爺們都塞進(jìn)車?yán)铮教幋蛴惋w的去流浪要飯吧？所以他們弄出個(gè)DC，讓統(tǒng)治者們好歹有點(diǎn)兒稅收發(fā)工資，不至于餓死。

4、而中國(guó)呢，自古就是“普天之下莫非王土”，犯不上非得在弄出個(gè)一畝三分地來(lái)。蠻夷才跑馬圈地，動(dòng)不動(dòng)劃地盤兒，而領(lǐng)導(dǎo)一般不這么小家子氣，犯不上給自己圈個(gè)地盤兒。只有沒(méi)轍的老百姓才拿老破小當(dāng)寶兒呢，在領(lǐng)導(dǎo)眼中呢，或許這連塵土都算不上。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！