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原創(chuàng)：韜略哥

【資料圖】

為支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，今年8月，環(huán)京的廊坊官宣全面取消限購(gòu)。

消息一出，環(huán)京樓市重新啟動(dòng)的呼聲再起。

2022年8至10月份，廊坊新房項(xiàng)目月均成交均在700套左右。

然而，解除限購(gòu)只讓廊坊樓市旺了三個(gè)月，隨后又被打回原形。

數(shù)據(jù)顯示，目前當(dāng)?shù)匦路砍山涣恐匦禄貧w到“個(gè)位數(shù)”水平，部分二手房中介生意異常冷清，少量房產(chǎn)中介已閉店歇業(yè)。

廊坊樓市，再度入冬！

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廊坊是距離北京城區(qū)最近的地級(jí)市，也是許多北漂環(huán)京置業(yè)的首選。

2016年，受益于雄安新區(qū)規(guī)劃、京津冀協(xié)同發(fā)展等政策利好帶動(dòng)，加上北京房?jī)r(jià)上漲刺激，大批北京購(gòu)房需求外溢至廊坊。

不到一年時(shí)間，包括廊坊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)迅速翻番，燕郊新房單價(jià)超過每平方米4萬(wàn)元。

2017年6月，廊坊進(jìn)入最嚴(yán)調(diào)控，非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購(gòu)房，且限購(gòu)一套住房，本地戶籍人群限購(gòu)兩套，并且調(diào)整住房公積金政策。

廊坊樓市，猶如過山車一般，迅速進(jìn)入冰封期，整體下跌已達(dá)5年之久。

一時(shí)間，環(huán)京地區(qū)個(gè)別業(yè)主“棄房斷供”、法拍房激增的消息刷屏。

在執(zhí)行超過5年之后，今年8月，環(huán)京樓市重地河北省廊坊市官宣取消住房限購(gòu)。

與此同時(shí)，北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售也被取消。

在放開限購(gòu)的首個(gè)休息日，燕郊新房一日成交200余套，相當(dāng)于一天賣出此前一整月銷量，價(jià)格同樣也有小幅上漲。

不過，中秋節(jié)過后，廊坊樓市又開始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。

2022年1到10月，廊坊住宅成交面積為196.52萬(wàn)平米，同比下降42.32%，廊坊新房成交均價(jià)10890元/平米，同比下降8.4%。

樓市大招，對(duì)環(huán)京樓市復(fù)蘇怎么不靈了？

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從廊坊本身看，這顆“京津走廊上的明珠”，被蒙上了“經(jīng)濟(jì)降速”的浮塵。

2022年前三季度河北各市GDP排行顯示，廊坊經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)1.74%，是河北11地市中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最慢的城市。

目前，廊坊市的產(chǎn)業(yè)主要集中在計(jì)算機(jī)通信制造業(yè)、電力熱力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、汽車制造業(yè)3大領(lǐng)域。

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比偏高，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，使得廊坊市無(wú)法依靠產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口導(dǎo)入，加上本地剛需有限，因此，即便取消限購(gòu)限售等政策，對(duì)交易市場(chǎng)的提振效果也有限。

更關(guān)鍵的是，疫情原因客觀造成都市圈機(jī)制暫時(shí)失靈，環(huán)京跨城通勤受到限制，使北京外溢需求基本“消失”。

隨著疫情防控嚴(yán)格，靠硬聯(lián)通建立起來的融城發(fā)展，因?yàn)閺棿暗日弑淮蚧卦危本┡c環(huán)京之間的硬邊界重新豎了起來。

這樣一來，進(jìn)出京都不太方便，北京的購(gòu)房者只能把目光集中于本土市場(chǎng)，無(wú)暇顧及環(huán)京的廊坊。

一方面經(jīng)濟(jì)下行，本身內(nèi)需不足，另一方面外溢投資需求減少，廊坊樓市，光靠政策來實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇肯定是不夠的。

03

廊坊樓市究竟還有沒有價(jià)值？

隨著疫情防控出現(xiàn)拐點(diǎn)，進(jìn)出北京的限制將放松，廊坊與北京物理上的阻隔將減少。

事實(shí)上，經(jīng)過5年的連續(xù)走跌，環(huán)京房?jī)r(jià)基本已經(jīng)回到了基本面水平，泡沫程度較低。

那么，未來環(huán)京樓市能否再次啟動(dòng)，主要取決于北京。

一方面，若北京樓市明顯回升，將對(duì)廊坊樓市形成回升帶動(dòng)。

從土拍看，北京市場(chǎng)熱度回升。

11月29日，北京第四批次集中供地結(jié)束，最終6宗地塊成交，其中1宗底價(jià)、3宗觸頂收金超135億元。

從房?jī)r(jià)看，過去兩年來二手房漲幅最大的城市是北京，目前北京一二手房?jī)r(jià)格漲勢(shì)仍然位居四大一線城市之首。

因此，在北京樓市熱度回升帶動(dòng)下，環(huán)京廊坊樓市可能會(huì)形成傳導(dǎo)效應(yīng)。

另一方面，隨著京津冀一體化利好持續(xù)釋放，尤其是北三縣與通州一體化進(jìn)程的推進(jìn)，環(huán)京地區(qū)未來將迎來更為實(shí)質(zhì)性的支撐。

北京市政府東遷通州之后，北京向東發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，廊坊的北三縣（大廠、香河、三河）正好堵著北京東大門，現(xiàn)在北三縣已經(jīng)納入了通州的整體規(guī)劃。

現(xiàn)在北三縣與通州區(qū)又要建立一體化高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)，這說明，未來北三縣方向的軌道交通建設(shè)會(huì)加速，進(jìn)京檢查站也有望外移，提高通行效率。

隨著產(chǎn)業(yè)一體化、民生一體化方面合作加強(qiáng)，屆時(shí)北三縣可能會(huì)實(shí)現(xiàn)一個(gè)新的飛升。

在交通上，廊坊市將加快北京軌道交通22號(hào)線（平谷線）燕郊站、齊心莊站、高樓站工程開工手續(xù)辦理；

加快京唐城際鐵路三個(gè)車站（燕郊站、大廠站、香河站）等掃尾工程建設(shè)，確保與北京段同步建成通車。

所以，在北三縣買房，就鎖定22號(hào)線的5個(gè)站點(diǎn)，以及京唐城際的3個(gè)站點(diǎn)的1公里范圍內(nèi)。

從片區(qū)上看，燕郊最好。

綜上，廊坊的“地利”之優(yōu)越，放眼全國(guó)也是非常罕見的，是真正意義上的“環(huán)京”，所以廊坊的價(jià)值依舊不可小覷。

隨著疫情防控出現(xiàn)拐點(diǎn)，接下來環(huán)京樓市到明年可能會(huì)有所回暖。