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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

目前有兩套塔樓的房子，都在翠微路，一套頤源居三居，一套普惠北里老三居，家庭有歷史貸款記錄。希望改善居住并且十年左右的投資收益不落后大盤，以下兩個(gè)策略哪個(gè)更合適？

1、賣兩套，再投入增量資金，買月壇公園附近大三居；

2、賣普惠的老三居，投入增量資金，買頤源居南北通透的三居，另外一套出租。

從居住改善角度來說，月壇公園附近小區(qū)優(yōu)于頤源居，人車分流，居住密度低，頤源居挨著玉淵潭公園是優(yōu)勢(shì)，人車不分流，總體舒適性也可以接受。如果不考慮居住改善的舒適性差異，也不需要學(xué)區(qū)，單單從長遠(yuǎn)投資角度，您覺得哪個(gè)策略更合適？

月壇公園附近小區(qū)目前看過盈華盛嘉，其他還有官苑八號(hào)沒看過，也算是目標(biāo)范圍。金融街里面的西城晶華、豐匯園等周邊感覺商業(yè)和辦公氛圍太重、不宜居。

A：

1、月壇附近，西城頂級(jí)學(xué)區(qū)；頤源居是翠微學(xué)區(qū)，也不錯(cuò)。這跟是否需要學(xué)區(qū)無關(guān)，用不用學(xué)位是自己的事兒，人家的學(xué)區(qū)溢價(jià)是客觀存在的。溢價(jià)率應(yīng)該差不多，都30%左右，月壇學(xué)區(qū)更好，稍高一些。當(dāng)然總價(jià)越高的溢價(jià)相對(duì)越低些，占坑兒才溢價(jià)高呢。

2、單從投資角度一般不建議學(xué)區(qū)房，說不好過兩年的行情。現(xiàn)在這兩年是入學(xué)高峰期，溢價(jià)高，明年有可能還漲點(diǎn)兒呢，畢竟是入學(xué)最高峰期。但2025年之后說不好，北京少了小一半的入學(xué)人口，如果沒有政策支持的話，比如放寬落戶什么的，有可能影響到溢價(jià)部分。

這到時(shí)候再看吧，誰也不敢預(yù)測(cè)。只能參照韓國和臺(tái)灣省的經(jīng)驗(yàn)，人口出生率大幅下降之后，只剩下最好的學(xué)校還能撐住部分溢價(jià)，好資源到什么時(shí)候都稀缺，但普通學(xué)區(qū)降的比較多了。所以常規(guī)建議是如果買在學(xué)區(qū)，盡量買最好學(xué)校的高總價(jià)房子，一是資源好支撐強(qiáng)，二是普通家庭炒不動(dòng)的，相對(duì)溢價(jià)還低點(diǎn)兒。

3、買盈華盛嘉或官八吧，就算當(dāng)年不是學(xué)區(qū)房的時(shí)候保值也很好，有了學(xué)區(qū)算是錦上添花。金融街商業(yè)氛圍倒無所謂，也是支撐，就是溢價(jià)率更高，還不如買之凱旋或尊府一類的呢，普通家庭更買不起的，相對(duì)更稀缺。但是否能趕上大盤不好說，只能說在學(xué)區(qū)房里算支撐強(qiáng)的。這沒有標(biāo)準(zhǔn)方案，也不敢說準(zhǔn)話兒的預(yù)測(cè)，看自己的判斷了。

僅供參考。

二

Q:

現(xiàn)在是入學(xué)高峰買了對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房也不一定能上，但過幾年入學(xué)人數(shù)下降是不是就可以上到對(duì)應(yīng)的好學(xué)校了，這樣房價(jià)會(huì)不會(huì)又漲呢？我有二套房，一套在豐臺(tái)豐益花園一套在西城紅蓮北里，之前買的紅蓮北里是對(duì)應(yīng)的北京小學(xué)廣外分校。

孩子目前上初中我們?cè)谧夥?，沒有改善的打算因?yàn)楹⒆釉谀睦锷细咧羞€不確定。就當(dāng)下這種情況賣掉西城紅蓮北里的次學(xué)區(qū)房，手里拿著現(xiàn)金過幾年再買房可以嗎？或者不賣出租哪個(gè)好呢？

A：

1、呵呵，這我解釋過好幾次了。理論上一切都有可能，反正商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，怎么假設(shè)需求和供給都有可能。尤其學(xué)區(qū)房更是由政策決定，而政策是不可預(yù)測(cè)的，更是一切皆有可能。

2、但觀察一下現(xiàn)實(shí)吧，前幾年幼兒園報(bào)名就是連夜排隊(duì)什么的，那都不一定搶的上。但這兩年幼兒園凈是招不滿的，換做是你們，還會(huì)去連夜排隊(duì)嗎，這兩年聽到過這種新聞嗎？

再打個(gè)比方，買學(xué)區(qū)房和雞娃什么的，最終目的都是高考上大學(xué)。那今年是畢業(yè)生是1076萬，而2021的出生人口是1062萬，結(jié)婚對(duì)數(shù)更是才760萬。也就是說，假定大學(xué)不縮編減招，那只要是個(gè)人就能上大學(xué)了，弱zhi都有學(xué)位。那你覺得這些低谷期的家長們，還至于搶學(xué)區(qū)房和拼命雞娃嗎？

3、會(huì)，一定會(huì)，但只限于優(yōu)質(zhì)資源，因?yàn)楹脰|西什么時(shí)候都是稀缺的。但是，一旦高峰期過去，在高峰期被盲目炒高的價(jià)格則會(huì)因?yàn)閮r(jià)值回歸而降低，畢竟只有退潮之后才知道誰在裸泳。

前幾年北京房價(jià)暴漲，環(huán)京的比市區(qū)的漲的都猛。而一旦宏觀調(diào)控，人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)環(huán)京原來不值這價(jià)格，那跌幅就遠(yuǎn)超市區(qū)。

所以，如果進(jìn)入入學(xué)低谷期，學(xué)區(qū)房大概率會(huì)進(jìn)行分化，牛校就是牛叉，渣校還是渣。我認(rèn)為有可能回歸2013年之前的狀態(tài)，也就是只有好學(xué)區(qū)的房子才能撐住部分高溢價(jià)。

4、總之就是這種情況，可以參考韓國，首爾在前些年也曾經(jīng)是個(gè)學(xué)區(qū)房就高溢價(jià)，現(xiàn)在只有江南區(qū)的好學(xué)校才受追捧，江南不敗。臺(tái)灣省臺(tái)北市也差不多，人口高峰期的時(shí)候，核心區(qū)只要是個(gè)學(xué)校就高溢價(jià)，有學(xué)上就行?，F(xiàn)在呢，全臺(tái)北只有六所最牛的“明星小學(xué)”還能“滿額”，也就只有這六所小學(xué)的“學(xué)位宅”才有“孟母痛苦指數(shù)”。

還是這句話，好東西永遠(yuǎn)稀缺，人口再減少，清華北大也不好考，好工作也輪不到屌絲頭上。至于你們這情況，還是先自己判斷吧，我不好建議。

僅供參考。

三

Q:

我目前準(zhǔn)備結(jié)婚，對(duì)象已在近郊購買一套3居期房。我手頭還有些資金，不想浪費(fèi)首套資格，但預(yù)算有限，總價(jià)希望控制在250萬以內(nèi)。上班在朝陽，目前主要在通州看，考慮金地格林格林小區(qū)南北通透的一居。不自住，主要是出租，看重保值性。

想請(qǐng)教章哥：1、請(qǐng)問這種思路是否正確？通州房價(jià)這幾年也沒什么變化，這種低總價(jià)房產(chǎn)是不是也沒什么投資價(jià)值？2、如果選擇買房，通州物資學(xué)院，潞苑板塊的二手房是否適合？

A：

1、思路，談不上錯(cuò)，只是這價(jià)位在北京不容易買到投資房。北京的門檻有點(diǎn)兒高，這總價(jià)一般都是自住為主的，保值能跟上大盤的就算贏，超出的不太多。這既注重出租又注重保值的，期望值稍微高了點(diǎn)兒。在資金不是太高的情況下，這兩項(xiàng)是沖突的，甚至是都做不到。所以別太追求投資性，以不吃虧為標(biāo)準(zhǔn)就行。

2、能買在物資學(xué)校就盡量，在通州算比較穩(wěn)妥的，租金也相對(duì)高。這價(jià)位是否在天賜良園買到我說不好，試試吧。雖然小區(qū)挺老了，但離市區(qū)近，離地鐵也方便。沒有高收益，但各項(xiàng)也不至于吃虧。

另外一居室做不到南北通透，就是南北向，一邊是客廳一邊是臥室，中間是有門的，砍價(jià)時(shí)別承認(rèn)這算通透。

僅供參考。

四

Q:

近期我在看朝青板塊，目前手里有1000個(gè)，不打算貸款了，想買一個(gè)板樓南北通透的三居室。不知道華紡易城東區(qū)是否可以，那個(gè)地方升值空間如何？以后可能置換學(xué)區(qū)，3-5年不打算自住，現(xiàn)在在換租，麻煩您給詳細(xì)點(diǎn)評(píng)下吧。

A：

1、沒必要詳細(xì)點(diǎn)評(píng)，我知道的也都是花邊兒，沒什么用，具體的資料中介那兒才最詳細(xì)。華紡從投資講無論是在朝青還是北京，都是排位靠前的，不弱于望京。

2、當(dāng)年不算太好的小區(qū)，2008年之后逐漸領(lǐng)先?？梢阅眠@里和國美第一城作對(duì)比，國美熱賣時(shí)5000出頭，華紡價(jià)格也就高出幾百塊錢，肯定到不了10%，或者頂多10%吧，現(xiàn)在已經(jīng)差的不是一星半點(diǎn)兒了。國美算是中規(guī)中矩的自住+保值的小區(qū)，肯定沒落后，那華紡超出大盤的部分就自己看吧。

以后大概率這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，除非是小區(qū)真老了或物業(yè)維護(hù)明顯下降，否則不太容易被替代。

3、換租也行吧，1000萬總價(jià)在朝青有點(diǎn)兒高，華紡能買到小三居。我也不知道租金收益，應(yīng)該差不多，但未必有小兩居好租。問當(dāng)?shù)刂薪榘桑也皇?。還貸款不貸??？如果是大三居的話租金收益一般不高，更適合自住。但也無所謂吧，差不了太多，具體的問中介吧。

僅供參考。

五

Q:

本人在東城有個(gè)50多平的一居室，無貸款，準(zhǔn)備賣掉東城房子考慮換到朝陽。從雙井到垡頭都看了一些，預(yù)計(jì)買一套500萬出頭的房子?？紤]公積金二套貸個(gè)60萬左右，利率低合適。目前有三個(gè)意向的小區(qū)，圍繞7號(hào)線考慮，孩子讀初中學(xué)校在東城7號(hào)線沿線，所以為了方便孩子，請(qǐng)幫助分析一下怎么選擇？或者有更合適的推薦。

首城國際A區(qū)一室一廳，位置好，小區(qū)比較新，生活方便。樂成豪麗，一室一廳，房子比較新位置好，但是沒有小區(qū)。垡頭翠城A-D區(qū)的90多平，南向兩居室，但是屬于一類經(jīng)濟(jì)適用房，不知道這個(gè)小區(qū)有沒有什么問題，但戶型挺好的。目前猶豫不決，不知道選擇哪個(gè)小區(qū)，能實(shí)現(xiàn)自住又能出租收益高點(diǎn)方便以后轉(zhuǎn)手的小區(qū)。

本人在亦莊京東總部附近還有套90平的兩居室，可實(shí)現(xiàn)自住功能，所以市區(qū)想考慮個(gè)能自住能出租收益高點(diǎn)的小區(qū)，方便孩子讀書階段過度用，以后也可以有升值保值功能表現(xiàn)，不知道表述的是否全面，還請(qǐng)對(duì)于考慮的幾個(gè)小區(qū)幫忙分析，或者有更合適的推薦。

A：

1、注重投資就買首城的唄，這么多年一直升值挺好，租金收益也高，在雙井板塊的常規(guī)選擇。不過500萬買的到一居室嗎？一般都是開間兒吧？如果是的話在首城中不占優(yōu)，這種產(chǎn)品的適應(yīng)面窄，只是雙井的板塊挺好，在這里比其他板塊強(qiáng)一些。

2、注重自住就買翠城的，都是經(jīng)適房，住總開發(fā)的。A區(qū)的質(zhì)量和戶型好一些，保值基本不落后，不出來。但投資性肯定不如首城，流動(dòng)性和傳導(dǎo)排序都靠后。其他區(qū)塔樓多，戶型和質(zhì)量弱點(diǎn)兒，一般不太建議，更是自住為主。

樂成豪麗那就是公寓了，自住為主的更多，或者出租的話租金也高。就是升值慢點(diǎn)兒，高租金使用升值慢換來的，看自己注重什么了。樂成豪麗和旁邊兒樂成公館在前些年一個(gè)價(jià)兒，現(xiàn)在差的比較多了。

3、這幾個(gè)比較的差距有點(diǎn)兒大了，一般沒這么選的。怎么說呢，表述的挺全面，我能理解心情，大多數(shù)買房的都這想法。但在預(yù)算不是太高的情況下只能取舍，做不到各項(xiàng)兼顧。

4、簡單說吧，相對(duì)算兼顧的是首城的，但前提是別有硬傷，最好是一居室?？春昧?，首城的一居室建面不小，沒硬傷的話500萬夠嗆。然后注重自住買翠城A區(qū)的，也能算兼顧，就是排序靠后。公寓看自己的喜好了，不好建議。

僅供參考。

六

Q:

外地戶口，北京上班族，打算與女友1年內(nèi)結(jié)婚，事業(yè)和生活上想在北京長期發(fā)展。我這邊最多拿出100萬現(xiàn)金，住房上剛需為首要考慮，未來的置換空間為次要考慮。我工作地點(diǎn)在東四，女友工作地點(diǎn)在來廣營，我的月供貸1-1.5萬，之前考慮在孫和地區(qū)買房（300萬上下），但后來發(fā)現(xiàn)這邊是回遷房，情況還在考慮。

請(qǐng)問章哥，我目前這個(gè)情況，北京買房是否現(xiàn)實(shí)，6環(huán)內(nèi)是否有可購房空間呢。買好房后就可以準(zhǔn)備結(jié)婚了。

A：

1、100萬現(xiàn)金買不到300萬的，會(huì)差一些。常規(guī)要留出10萬左右的稅費(fèi)備用金，還剩90萬，一般來說買到200萬出頭兒的就差不多了，再高難度大。35%的首付只是理論上的，現(xiàn)實(shí)中一般都40%甚至以上。

假定230萬總價(jià)的房子吧，一般銀行評(píng)估后要打9折，然后再放貸65%，也就是能貸135萬，稅費(fèi)4%就是8/9萬吧，所以需要90萬左右首付。當(dāng)然這每套房都不太一樣，一房一議，讓當(dāng)?shù)刂薪樗愫觅~再簽約交定金。

2、回遷房，孫河哪個(gè)小區(qū)能交易啊？有房本兒沒有??？如果有本兒就是正常交易，自住為主的房產(chǎn)。沒本兒的風(fēng)險(xiǎn)大，盡量規(guī)避。

3、無所謂是否現(xiàn)實(shí)，看自己的需求。確實(shí)首付不算高，用掉首貸資格有些可惜。如果收入高或預(yù)期收入高的話就甭著急再攢一些，如果不是很高的話就先上車吧。

4、六環(huán)內(nèi)，后沙峪花梨坎唄，望京來廣營相對(duì)方便，房源也多點(diǎn)兒。這看自己的需求了，外人不好建議。

僅供參考。

七

Q:

我們目前在亦莊金色漫香林住，有公積金貸款。孩子三年級(jí)，由于金色漫香林不在經(jīng)開區(qū)內(nèi)，想再買一套經(jīng)開區(qū)內(nèi)的房子，為孩子上經(jīng)開區(qū)內(nèi)的初中準(zhǔn)備。目前政策是2023年1月1日后購房，就全區(qū)搖號(hào)派位，之前買的話還按照學(xué)區(qū)劃分。請(qǐng)問什么時(shí)候買合適？另外目前手頭現(xiàn)金為300萬，含稅總價(jià)可以湊到400萬，不知道有沒有推薦的小區(qū)？

A：

1、什么時(shí)候買合適，你們這是轉(zhuǎn)學(xué)，不是幼升小，跟這政策沒什么關(guān)系。所以什么時(shí)候想轉(zhuǎn)學(xué)再買唄，沒必要這會(huì)兒去跟著搶房。反正什么時(shí)候轉(zhuǎn)學(xué)也是派位，那就再等等到年底吧，11月之后就應(yīng)該沒人搶時(shí)間了，除非全款，否則元旦前完不成。

2、現(xiàn)在三年級(jí)，常規(guī)建議是四年級(jí)之前轉(zhuǎn)學(xué)，能適應(yīng)教學(xué)模式，也能在小升初的時(shí)候盡量不吃虧。如果是資金準(zhǔn)備好了就年底買，或者等到明年信息采集之后。明年是入學(xué)最高峰，也犯不上跟高峰期的家長搶房。

3、小區(qū)我沒推薦的，問當(dāng)?shù)刂薪榘?，只有他們才有房源。亦莊現(xiàn)在的學(xué)區(qū)溢價(jià)都差不多，這預(yù)算基本都是老小區(qū)了，貴園一類的，看看是否合適吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！