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房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速、到位資金增速均創(chuàng)下新高。

投資增速創(chuàng)新高

數(shù)據(jù)顯示，2019年1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34217億元，同比增長(zhǎng)11.9%，增速比1~3月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。該增速也是近一年來(lái)的新高。

從區(qū)域分布來(lái)看，東部地區(qū)尤其是長(zhǎng)三角等地的市場(chǎng)回暖對(duì)房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19043億元，同比增長(zhǎng)10.8%，增速比1~3月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)投資7177億元，增長(zhǎng)8.7%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)投資7083億元，增長(zhǎng)18.4%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，今年1~4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增幅為11.9%，比預(yù)期的數(shù)據(jù)明顯要好。主要原因在于，第一是房企當(dāng)前資金狀況較好，其投資的動(dòng)力更加充足，包括拿地和開(kāi)工等方面積極性開(kāi)始增強(qiáng)。第二是從房企戰(zhàn)略擴(kuò)張的角度看，依然認(rèn)可今年房地產(chǎn)的銷售等行情。部分城市也積極推出了人才購(gòu)房政策等，這都會(huì)使得房企開(kāi)發(fā)投資的信心進(jìn)一步增強(qiáng)。

在房地產(chǎn)到位資金方面，數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比1~3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。該增速也是創(chuàng)下了近期的新高，尤其是近兩月的增幅大幅提高。其中，國(guó)內(nèi)貸款8955億元，增長(zhǎng)3.7%;利用外資34億元，增長(zhǎng)1.0倍;自籌資金15687億元，增長(zhǎng)5.3%;定金及預(yù)收款17249億元，增長(zhǎng)15.1%;個(gè)人按揭貸款8031億元，增長(zhǎng)12.4%。

定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭快速增長(zhǎng)，說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的回暖程度。數(shù)據(jù)顯示，1~4月份，商品房銷售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%，降幅比1~3月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，在今年1~2月房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的情況下，信貸寬松疊加部分城市的政策放松，樓市在3~4月份再次出現(xiàn)了復(fù)蘇企穩(wěn)。拆分單月數(shù)據(jù)看，4月銷售面積12256萬(wàn)平米，銷售額1.21萬(wàn)億，同比上漲了13.9%，銷售面積同比上漲1.3%。

除了銷售的回暖，房地產(chǎn)企業(yè)融資難也明顯緩解。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在今年4月創(chuàng)造單月融資2600億后，5月前2周，雖然遇到小長(zhǎng)假，但房企的融資額繼續(xù)高位運(yùn)行，截至日前，已經(jīng)發(fā)布融資接近800億。房企的融資成本繼續(xù)降低。

在資金面大幅改善的情況下，房企也加快了開(kāi)發(fā)投資的腳步。數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份新開(kāi)工數(shù)據(jù)同比增幅為13.1%，數(shù)據(jù)繼續(xù)呈現(xiàn)漲幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從新開(kāi)工的動(dòng)作來(lái)看，企業(yè)積極進(jìn)行新開(kāi)工。尤其是近期房屋銷售行情還不錯(cuò)，很多企業(yè)對(duì)于后續(xù)房屋銷售的樂(lè)觀情緒也在增強(qiáng)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，若是資金壓力不大，那么高周轉(zhuǎn)的模式就會(huì)重新啟動(dòng)，進(jìn)而體現(xiàn)在新開(kāi)工等領(lǐng)域節(jié)奏的加快。

開(kāi)發(fā)商角逐二線城市 土地市場(chǎng)火爆

不過(guò)，在拿地方面，1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3582萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1~3月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款1590億元，下降33.5%，降幅擴(kuò)大6.5個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，盡管土地成交降幅略有擴(kuò)大，但土地市場(chǎng)分化明顯，各大開(kāi)發(fā)商目前將資金集中到一二線尤其是二線城市，近期的土地市場(chǎng)較為火爆。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月14日，年內(nèi)搶地過(guò)百億的房企多達(dá)29家，在2018年同期只有24家企業(yè)，2017年同期只有18家。其中最多的融創(chuàng)高達(dá)626億、碧桂園465億、新城422億。另外包括萬(wàn)科、中海、綠地、旭輝、金地、華潤(rùn)、龍湖、陽(yáng)光城、保利等企業(yè)拿地超過(guò)200億。

從土地成交情況看，以二線為主的多個(gè)城市住宅地塊溢價(jià)率全面上行，3月下旬來(lái)部分城市的土地市場(chǎng)相比1~2月的低迷有所恢復(fù)，從拿地城市看，最熱點(diǎn)城市集中在二線城市：4月，武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過(guò)200億;5月以來(lái)，包括蘇州、天津、濟(jì)南等熱點(diǎn)二線城市土地密集出讓。

例如，4月26日上午，合肥土拍進(jìn)入連拍第二天，12宗913.123畝土地全部成交，攬金76.675億元。雖然是縣域地塊，但相比前一天25日的合肥市區(qū)地塊拍賣房企熱情不減，一塊地20多家房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍連續(xù)上演。兩天土拍成交26宗2270畝，攬金213億元。

張大偉說(shuō)，中型房企成為搶地的主流企業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地看融資，融資難時(shí)土地流標(biāo)多，最近很多城市出現(xiàn)了多宗之前流標(biāo)土地成交的現(xiàn)象，融資緩解帶來(lái)的市場(chǎng)活躍快速提升。

廣州一家開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在融資難度大幅緩解后，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在手中都有錢了，當(dāng)然要積極拿地。“因?yàn)槿ツ昴玫厣伲F(xiàn)在也需要增加土地儲(chǔ)備。”

不過(guò)，隨著樓市繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控政策也在持續(xù)。張大偉說(shuō)，最近各地微調(diào)市場(chǎng)不斷，也有部分城市重申政策穩(wěn)定。

5月11日，蘇州市政府出臺(tái)《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購(gòu)房人通過(guò)二手住宅市場(chǎng)交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。此次“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購(gòu)、限貸、限價(jià)措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。

張大偉預(yù)計(jì)，在蘇州之后，最近土地市場(chǎng)偏熱的城市出現(xiàn)調(diào)控加碼的可能性非常大，樓市小陽(yáng)春下，土地市場(chǎng)過(guò)熱帶來(lái)的調(diào)控升級(jí)將在多個(gè)城市出現(xiàn)。